התייעצו איתנו:

ראשי / חוזים והסכמים / חוזה שכירות / ועד הבית: לפי איזה חישוב משלמים דמי ועד הבית?

ועד הבית: לפי איזה חישוב משלמים דמי ועד הבית?

    adimage

ועד הבית הנו גוף שלרוב יהיה וולונטרי. כלומר, התנדבותי ובדרך כלל התנהלות ועד הבית נעשית בצורה שלווה ורגועה. מטרת ועד הבית לדאוג לכל הצרכים של היום יום בחלקי בניין הדירות (בית משותף) בהם אתם מתגוררים. בדומה לדירה רגילה, גם בניין מצריך תחזוקה שוטפת ותשלום על הוצאות חשמל,הוצאות מים, זיפות הגג, טיפול במעליות הבניין, צביעה וניקיון של חדרי המדרגות וקומת המחסנים לצד שטחי הלובי בכניסה לבניין.

ועד הבית מטפל בין השאר בשטחים העוטפים את הבניין כדוגמת הגינה שמחייבת עבודות גינון וכן עבודות אחרות שכלל לא רואים כדוגמת תחזוקה של צנרת והתנהלות שוטפת אל מול חברות המספקות שירותי תחזוקה וניהול ומשרדים ממשלתיים וכאשר הממונים מטעם הבניין עושים את מלאכתם נאמנה כלל לא מרגישים בקיומם.

מהו בית משותף על פי חוק?

החוק קובע שכל מבנה בו יש מעל לדירה אחת ייחשב כ"בית משותף". בית משותף זוכה לשמו מאחר ובמבנה זה מתגוררים כמה ישויות נפרדות זו מזו אך הן תלויות האחת בשנייה בדומה לאנשים שונים שמפליגים בים בספינה אחת. מאחר ולא ייתכן שאחד הדיירים יפגע במזיד או בשוגג בנכס המשותף ובעצם יקד חור בספינה ויגרום לשקיעתם של הדרים בבניין כך גם בית משותף חייב להיות מנוהל כהלכה.

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

החוק קובע שברגע שיש במבנה קיר משותף, יסודות משותפים, שטחים ציבוריים שמשותפים כדוגמת חדר מדרגות, מעלית או חניה הרי שמדובר בנכס שחייב בהסדרה כך שהצדדים יהיו מוגנים זה מפני זה על פי חוק ובבניינים משותפים על הדיירים לקבוע ועד בית שתפקידו לדאוג לרווחת הכלל ועל הדיירים כולם מוטלת חובה לשלם דמי ועד בית.

למה עליי לשלם דמי ועד בית?

ייבוא אדם ויגיד: "איני רוצה לשלם דמי ועד בית מאחר ואני לא מרוצה מהשירות שניתן לי" או לחלופין ייתכן שוועד הבית מקבל החלטות שגויות ומוציא כסף בצורה לא ראויה ושכן הכועס על כך יסרב לשלם את דמי ועד הבית וייתכן אף שהוא צודק אך ישנם דברים שנמצאים מעל לרצונות האישיות שלנו. ולהלן הסיבות שעליו לשלם למרות דעותיו הנחרצות נגד ועד הבית:

תרבות דיור הנה דרך חיים. לא ייתכן שכל אדם יקבע לעצמו חוקים ויתנהל לפי דעתו האישית. בדומה לתרבות הדיבור, ותרבות התנהגותית יש נורמות שמקובלות בחברה ובכל העולם בה כולם עומדים במחויבותם הציבורית להיות אנשים טובים ולקחת חלק פעיל בהוצאות השונות גם אם ניתן לעשותם בצורה טובה יותר.

חוק ועד בית נחקק בדיוק עבור אותם אנשים שתרבות דיור לא מעניינם. חוק ועד בית נקבע בסעיף 58 לחוק המקרקעין ובו נאמר:

בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי נוהג!

החוק קובע שכל דייר מחויב לשלם דמי ועד בית. החוק אינו קובע שזה תלוי בדעתו האישית של השוכר או בעל הדירה אלא חובה הדומה לציות לרמזור או לתשלום מס הכנסה על רווחים. כלומר, אי תשלום ועד בית אינו חוקי ויש לוועד הבית היכולת לתבוע מן הדייר את דמי הניהול היחסיים שעל הדייר לשלם ובית המשפט יפסוק לטובת הכלל.

כמה עליי לשלם לוועד הבית?

חוק ועד בית אינו קובע שיטת חישוב שעל פיה חייבים ללכת אך כן קובעת מה היא שיטת החישוב שנחשבת כברירת מחדל ודי שאחד הדיירים מבקש לשלם על פי שיטת חישוב זו לחייב את כולם לשלם בשיטה זו. ישנם מקרים בהם יש צורך מידי לטפל בצנרת הבניין מאחר והיא מחלידה או התפוצצה ומדובר בעלות לא קטנה בכלל וגם אותה יהיה על הדיירים לשלם לפי שיטת החישוב הנהוגה. להלן שיטת החישוב הפופולריות:

שיטת חלוקה שווה בשווה בין הדירות מובילה כיום ברוב הבניינים ולו בגלל הסיבה שהיא פשוטה יותר ומונעת מחלוקת בין השכנים. שיטה זו קובעת שאת הוצאות הניהול השוטף של הבניין וכל טיפול ותיקון ללא תלות בגודלו מחלקים הדיירים שווה בשווה בין כולם. כלומר במידה ויש בבניין דירות 16 דיירים כל הוצאה תתחלק ל16 חלקים ללא קשר לגודל הדירה או למצב הסוציו-אקונומי של בעליה.

שיטת חלוקה ככתוב בחוק ועד בית נדירה יותר אך קיימת במקרי קיצון כאשר דייר אחד מבקש זאת כחלק מהרגשת האי שוויון שנובע מגדלי הדירות השונים. לפי שיטת חישוב מיסי ועד בית זו יהיה על בעלי הדירות למדוד את הדירה ובהתאם לגודלה ישלמו את חלקם בהוצאות המשותפות.

  • במידה ושטח הדירה עומד על 100 מטר מרובע ושטח הבניין כולו עומד על 1,000 מטר רבוע וההוצאות על ניהול ותחזוקה לבניין כולל ניקיון עומדים על 8,000 ש"ח.

הסכום יחושב כך:

  • ההוצאה הכוללת כלומר 8,000 כפול חלקו של הדייר כלומר 100 מטר. ונחלק את התוצאה שקיבלנו בשטח הכולל של הבניין כולו: 1,000 מטר רבוע = 800 ש"ח דמי ועד בית לחודש.

הבעיה בשיטת חישוב זו:
מאחר ומודדים רק את שטח מרצפות הדירה. כלומר, רק את פנים הדירה ולא שטחים חיצוניים לה כדוגמת מרפסות, חניות, גינות, מחסנים יכול לצאת מצב אבסורדי בו הקומה הראשונה לה יש גינה והקומה העליונה (הפנטהאוז) לה יש מרפסת ענקית ייהנו מדירות גדולות ומיציבות פיננסית גבוהה יותר אך ישלמו בדומה לבעלי הדירות הקטנות דבר שיוצר לעתים אי נעימות לא קטנה אך בשונה מבחלוקה שווה בשווה מאוד מורגשת.

שימוש בחברת ניהול ועד בית חיצונית הולכת ותופסת תאוצה בשנים האחרונות כאשר עוד ועוד מגדלי דירות נבנים וממצב בו יש כמה עשרות דיירים לעתים יכולים להיות גם מאות דיירים בבניין ודיירים אלו כלל אינם מכירים זה את זה. יתרה מזאת הוצאות התחזוקה עולות משמעותית ומורכבות הטיפול בבניין עם עשרות קומות לא מאפשרות לדייר בבניין ליטול על עצמו את התחזוקה השוטפת באופן התנדבותי.

שימוש בחברה לניהול ועד הבית מאפשרת תחזוקה שוטפת ברמה גבוהה בהרבה וניהול תקין ללא בעיות ותקלות. ברגע שבו מרבית השכנים הצביעו שחברת ניהול מקובלת עליהם יהיו חייבים שאר הדיירים לשלם יותר כסף ולקבל על עצמם לשלם את הסכום הגבוהה יותר שמבקשת חברת הניהול. לחלק מחברות הניהול כיום יש אפליקציות ותכנות למעקב וניהול ועד בית ולכן מאפשרת נגישות רבה יותר לדיירים כדי לדרוש טיפולי תחזוקה בשטחים הציבוריים ואף בבתים פנימה.

מי רשאי לקבל החלטות ועד בית?

ברוב ההחלטות השוטפות אין סיבה לערב את הדיירים מאחר וכל אחד עסוק בעיסוקי היום יום בעבודה או במשפחה. כיודע, כל אדם חושב אחרת וככל שיש יותר דיירים בבניין כך כמות הדעות רק הולכת וגדלה ולכן לא כל שינוי או החלטה מחייבת את כולם ליטול בה חלק. להלן דוגמאות לאופן קבלת החלטות בידי ועד הבית:

ועד הבית המכהן יכול להחליט על כמעט כל דבר שנמצא בניהול היום יומי של המבנה. כלומר, החלפה של חברת ניקיון או החלטה לסייד את הבניין בהחלט נתונים לשיקול דעתם של ועד הבית המכהן. תשלום חשבונות החשמל והמים לצד תיקון ליקויי אבטחה או מעליות אף הן לרוב מקובלות בידי הדיירים שוועד הבית מחליט עבורם.

אספת דיירים נדרשת כאשר מקבלים החלטה משמעותית יותר כדוגמת החלטה להעביר את ניהול הטיפול והתחזוקה בבניין לחברת ועד בית חיצונית שתגבה סכומים גדולים משמעותית מדרי הבניין או כאשר יש רצון להשקיע בשיפוץ הבניין בדברים שאינם נדרשים ברמת היום יום אלא נראים טוב בלבד. בנוסף, במקרה ויש דיירים שמעוניינים לקרוא לאספת דיירים בנוגע להחלטה מסוימת יהיה על וועד הבית לחכות להצבעת הדיירים ולפעול לפיה ולא על דעת עצמו.

איך מנהלים ועד הבית?

ועד הבית אמנם אינו חברה או ארגון אך עדיין יש צורך בהקמת חשבון בנק משותף לדיירי הבניין בו יאוחסן הכסף. לשניים מדיירי הבניין יהיו זכויות חתימה על צ'קים ועל ניהול החשבון בהתאם להסכמת הדיירים האחרים. שניים אלו יהיו מורשי חתימה ורק הם רשאים לחתום על הוצאות יוצאות של הבניין.

כדי לסדר את הדברים ולשמור על שקיפות מלאה ראוי לנהל את חשבונות ועד הבית בצורה מסודרת ועקבית:

  1. כל הכנסה מדמי ועד הבית שנגבים מן הדיירים מופקדים מידית בחשבון הבנק המשותף.
  2. על כל תשלום של דמי ועד הבית יש להנפיק חשבונית לדייר.
  3. על כל הוצאה של ועד הבית יש לרשום בפנקס הוצאות שנתית ולהצמיד קבלה.
  4. לשלוח מייל או לעדכן את הדיירים במצב חשבון הבנק עם פירוט הוצאות והכנסות.
  5. לאפשר צפייה בכל עת בספר רישום זיכויים וחיובים שמנהל ועד הבית.

ישנם מקרים בהם בחשבון הבנק של ועד הבית מצטברים סכומי כסף גדולים כתוצאה מתשלום גבוהה מצידם של הדיירים ובניהול תקין של ועד הבית שלא נדרש ליתרת הסכום. במקרים אלו ראוי לקבוע אספת דיירים בהם יקבע האם הכסף הולך לשיפוץ / שיפור ייסודי של הנכס או שהכסף יוחזר בצורה של כמה חודשים בהם הדיירים לא ישלמו דמי ועד הבית.

*ראוי לשמור על סכומי כסף גם למקרים חריגים בהם נדרשים להחלפת צנרת או תחזוקת הנכס מפני רעידות אדמה וכ"ו.

מה עושים כאשר דייר מסרב לשלם דמי ועד הבית?

אמנם לבעלי בתים אין עניין לא לשלם דמי ועד הבית מאחר והנכס רשום על שמם והם הנהנים מתחזוקת הנכס אך במקרים רבים דווקא שוכרי דירות הם אלו שמסרבים לשלם ומתלוננים רבות על ניקיון לא יעיל או על כל תירוץ אחר. שוכרים לא מרגישים שייכות למבנה ואינם ששים לשלם סכומים נוספים על פני שכר דירה שעולה בהתמדה.

רוב המקרים מתרחשים דווקא כאשר בעל הבית בעצמו מפר חוק ומחלק את הדירה לכמה שוכרים דבר שיוצר מצב בו השוכרים מתחלקים שווה בשווה בהוצאות ועד הבית לצד הוצאות אחרים. ברגע שמתגלעים חילוקי דעת בין הצדדים על עלויות החשמל והמים העניינים מתחממים די מהר והסנקציות משפיעות גם על שאר דיירי הבניין.

טיפול של ועד הבית יהיה פשוט וענייני. ועד הבית יפנה לבעל הדירה ויחייב אותו לשלם עבור עצמו או עבור השוכרים כאשר הגבייה מהשוכרים תיעשה על ידו ולא על ידי שאר דיירי הבניין. במקרים בהם גם בעל הבית אינו משלם מגישים לו מכתב רשמי ובו מזהירים את הדייר שעליו לשלם מיסי ועד בית כחוק. (העתק למכתב שומרים ומתייקים בספר ניהול ועד בית)

במידה וגם התרעה זו לא עבדה רשאי ועד הבית לפנות לעורך דין שישלח מכתב התרעה לפני תביעה בה נקוב סכום החוב שעומד לחובת הדייר והמועד האחרון לתשלום כאשר לאחריו יוכלו לפנות לערכאות ולזכות בתמיכה מוחלטת של בית המשפט שיחייב את הדייר בהוצאות משפט ובתשלום מלוא הסכום.

טיפול של האגודה לתרבות הדיור מתאפשר לכלל וועדי הבתים ברמת הייעוץ והליווי אך במידה ונדרש לייעוץ משפטי הרי ששירות זה מוצע חינם רק לוועדי בתים אשר חברים בה. עזרת האגודה לתרבות הדיור היא באופן דומה להתנהלות ועד הבית העצמאי אך ביתרון בו יש גוף חזק ועצומתי ששולח את מכתב ההתרעה ועומד בקשר רציף עם המפקח על רישום המקרקעין וגם מול בית המשפט דבר שמרתיע דיירים סרבנים וגורם להם לשלם.

לסיכום: תשלום ועד הבית אינו נתון לבחירה או להחלטה אישית ולמרות זאת יש אמות מידה ותרבות דיור בסיסיים שיש לקיימם. לא ניתן להכריח דייר לשלם בשיטה שאינה נוחה לו אך יש חוק שקובע מהי שיטת ברירת מחדל בה מחשבים דמי ועד בית.

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901i@unadlan.co.il   
Uwebsite - אפיון אתרים
ועד הבית: לפי איזה חישוב משלמים דמי ועד הבית?
5 (100%) 1