התייעצו איתנו:

ראשי / השקעות בנדלן / השקעה בדירות להשכרה / העלמת מס מדירות: מה הסיכוי שרשות המסים תזהה העלמת מס משכר דירה?

העלמת מס מדירות: מה הסיכוי שרשות המסים תזהה העלמת מס משכר דירה?

    adimage

העלמת מס מדירות הנה תופעה נפוצה במיוחד. רבים מחזיקים ביותר מדירה אחת כאשר על הדירה להשקעה הם בוחרים לא לדווח. בעוד ישנו פטור ממס על שכר דירה בגובה של עד 5,010 ש"ח לחודש (נכון לשנת 2017), רבים מרוויחים הרבה מעבר לסכומים אלו אך לא מדווחים לרשויות על כך וזאת מאחר ובשונה מעולם העסקים, לדירות לא ניתן לשלוח פקחים בפשטות רבה למדי בכדי לעלות על מעלימי המסים. במאמר זה ננסה להבין מה הסיכויים לכך שמעלים מס מדירות להשכרה ייתפס ואיך מזהים פעילות זו על ידי רשות המסים.

העלמת מס מדירות

העלמת מס הנה תופעה גורפת בכל ענפי המשק בישראל. רבים מרגישים שביכולתם להעלים מס בקלות רבה תוך שסיכויי התפיסה בידי רשות המסים נמוכים במיוחד. הרגשתם נכונה ובאמת סיכויי התפיסה על העלמת מס בישראל נמוכים למדי וזאת מאחר וברשות המסים עובדים רק 5,500 עובדים כאשר רק אחוזים בודדים ממצבת כוח האדם משויך לחטיבת המודיעין והחקירות שאחראי לאתר ולתפוס את מעלימי המס. כאשר אנו מתייחסים להעלמת מס מדירות העניינים הופכים למורכבים אף יותר מאחר וקשה עד בלתי אפשרי לדעת האם אדם מעלים מס על דירה שברשותו מבלי לבצע חקירה משמעותית ומבוססת מידע מקדים ובשונה מהעולם העסקי, מידע זה קשה להשגה.

כמו בכל בית עסק או ארגון גדול, גם רשות המסים מבצעת תעדוף של כוח אדם למטרות הקלות והרווחיות ביותר. רשות המסים תעדיף לחפש את בעלי העסקים הקטנים והבינוניים שתפיסתם מחייבת מאמץ נמוך במיוחד ואו לחלופין את תפיסתן של הכרישים הגדולים מהם ניתן להפיק רווחיות גבוהה יותר. כאשר בוחנים את בעלי הדירות להשקעה אשר ברובם מחזיקים בדירה אחת או שניים בלבד הרי שההשקעה ככל הנראה לא תשתלם בסופו של דבר ולכן כוח האדם המוגבל ממילא ברשות המסים מנוצל טוב יותר במקומות אחרים.

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

כאשר מתייחסים לסיכויי התפיסה מצד רשות המסים יש לחלק את ענף הדירות לשניים:

  1. השכרת דירות לפרקי זמן קצרים. (משמש כעסק)
  2. השכרת דירות לפרקי זמן ארוכים. (משמש כדירה למגורים)

העלמת מס מהשכרת דירות לטווח קצר:

בשנים האחרונות ישנו שינוי מובהק בשימוש בנכסי מקרקעין. אם בעבר דירות שימשו למגורים בלבד, כיום ניתן למצוא דירות סאבלט המושכרים לתיירים, דירות דיסקרטיות המושכרות לאוהבים ומגוון שימושים נוספים שמייצרים תזרים כספי כעסק לכל דבר ועניין. עירוב שימושים זה יוצר תמונת מצב חדשה בעבור רשות המסים שיכולה כעת להגיע לכל אותם מעלימי מס בקלות רבה מאי פעם. כל שעליה לעשות, להיכנס לאתרי התיווך ולבחון האם בעל הדירה הרשום אכן משלם מסים כחוק (מסים כעסק ולא כדירה..) ובעצם בעלי דירות אלו מהווים טרף קל ופשוט בעבור עובדי מחלקת המודיעין והחקירות ברשות המסים.

ברשות המסים החלו לעקוב אחר תופעות אלו ואף תיאמו והזמינו שירותים ממדגם מייצג של בעלי דירות בכדי לבחון מה מידת הדיווח על ההכנסות מצדם של העוסקים בתחום:

בבדיקות שנעשו לאחרונה עולים הנתונים הבאים:

  • 33% מבעלי דירות להשכרה לתקופה קצרה לא רשמו הכנסות!
  • בעלי דירות רבים דיווחו לפי מס על השכרת דירה (10% בלבד).

סיכויי התפיסה בהשכרת דירות לפרקי זמן קצרים גדולה משמעותית ביחס להשכרת דירות לפרקי זמן ארוכים למגורים בלבד:

העלמת מס מהשכרת דירות לטווח ארוך:

העלמת מס מהשכרת דירת מגורים יחידה לרוב אינה נדרשת, מי שנדרש להתחיל לדווח ולשלם לרשות המסים כסף מידי חודש הם בעלי 2 דירות ויותר שהכנסתם משכירות גבוהה מתקרת הפטור. אלו לרוב אינם חוששים להעלים מס מאחר ואין לחוקרים עניין לעקוב אחר כל בעל דירה וכמובן שמיסוי מקרקעין שנמוך ממילא משחק תפקיד חשוב מאוד. ולמרות זאת בקטגוריה זו יש בעלי דירות המחזיקים במספר רב של נכסים ועבורם העלמת מס משמעותית הרבה יותר. כדי לזהות את מעלימי המס הללו יש לרשויות המס דרכים לזיהויים יחד עם מעלימי המס בכל יתר ענפי התעשייה והמסחר:

  • טיסות תכופות לחו"ל – אנשים שטסים רבות לחו"ל עושים זאת לרוב מסיבות כלכליות..
  • החזקה של 3 דירות ומעלה – על 2 דירות ניתן לטעון שהן למגורים על שלשה כבר לא כל כך..
  • רכישת מכוניות יוקרה – בעלי מכוניות יוקרה לרוב מרוויחים הרבה יותר כסף.
  • ועוד..

מדובר בעצם בנורות אזהרה שנדלקות ברשות המסים ובעצם מאפשרים לחוקרים למקד את החיפושים אחר מעלימי המס הגדולים בצורה מסודרת יותר. לעתים קרובות אנו בעצמנו מגלים לרשות המסים שכדאי להם לחקור אותנו. כאשר רשות המסים מזהה אדם שטס רבות, מחזיק נכסים רבים, רוכש מכוניות יוקרה, אך מרוויח שכר ממוצע. הרי שברור לחוקרים שמדובר באדם שמחזיק בסכומי כסף שלא בדרך הרגילה. (לעתים מדובר בירושה או מתנה אך לרוב לא כך הדבר) ומרגע הזיהוי והעלייה לרדאר של רשות המסים זהו עניין של זמן עד לקבלת המכתב הביתה עם הדרישה להצהיר על הנכסים וההון שצברתם ומקורם.

בבדיקות שעושים מעת לעת ברשות המסים מתגלים מקרים ייחודיים כדוגמת ראש ישיבה חרדי עם הכנסה מזערית שמחזיק בחמישה דירות הרשומות על שמו. משפחה שמחזיקה לא פחות מ-120 דירות במרכז הארץ (בית המשפט קבע שמדובר בעסק לכל דבר)  אך נתפסים בעיקר משפחות בעלי מעמד הביניים שנטלו משכנתא, ביצעו מינוף פיננסי ומתקשים לעמוד בהחזרי ההלוואה לצורך רכישת דירה להשקעה ומעלימים את ההכנסה החייבת במס מתוך ניסיון לחסוך מעט כסף לעצמם.

מה הסיכוי שרשות המסים תזהה העלמת מס משכר דירה?

הסיכוי משתנה מאדם לאדם בהתאם לאורח חייו ושימושי הנכס שבידו. כאשר מדובר ברשויות המס, לא ניתן לטעון שלא ידענו ואו חשבנו כך וכך.. חובת הבירור ודיווח המס נופלת כל כולה עלינו ולכן מומלץ מאוד לבחון את הדברים בזהירות הראויה. בעלי דירות שמושכרות לפרקי זמן ארוכים במיוחד לא ממש חשופים לעיני רשות המסים וככל הנראה לא יסבלו מהפרעות רבות במשך השנים על העלמת המס הקטנה שהם ביצעו.

לעומתם, בעלי דירות המושכרות לפרקי זמן קצרים ואו בעלי מספר רב של דירות המושכרות לפרקי זמן ארוכים, הם יהיו תחת חקירה במוקדם או במאוחר וזאת מאחר וכיום קל יותר מאי פעם לעלות על העלמות מס וזאת בזכות האינטרנט וכלים לניטור מאגרי מידע שונים שמוצלבים יחד לקבלת תוצאה מרשימה ומהירה וניצול מקסימלי של כוח האדם ברשות החוקרת.

מה ניתן לעשות כדי לחסוך בתשלומי המס על השכרת דירות?

אמנם לאחרונה מוטלים מסים נוספים על המשקיעים בעלי 3 דירות ויותר והמדינה מצירה את רגליהם של המשקיעים בענף הנדל"ן, אך עדיין מדובר בענף עם מיסוי נוח ומינימלי ולכן לרוב עדיף פשוט לא להעלים מסים וכך להיות בטוחים ומוגנים מזרועות החוק. כמובן שהדבר אינו מחייב אתכם לשלם מס גבוהה כבעלי מספר דירות, במידת האפשר ניתן לבצע תכנון מס מסודר בו אתם מצליחים להוריד את המיסוי מעליכם בצורה חוקית והגיונית.

אפשרויות לתכנון מס על דירות:

  • רישום דירות על אחרים – ניתן לרשום דירות על שם הילדים הבגירים (עם הערת אזהרה לטובתכם).
  • ניתן לצמצם נכסים – ניתן להחזיק בדירות בודדות ויקרות על פני דירות רבות וזולות.
  • רישום דירות על חברה – במקרים מסוימים עדיף לרשום את הנכסים על שם חברה בע"מ.
  • ועוד..

רוצים להתייעץ עם רואה חשבון ואו עורך דין המתמחה במקרקעין? השאירו פרטים:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים
העלמת מס מדירות: מה הסיכוי שרשות המסים תזהה העלמת מס משכר דירה?
5 (100%) 3