התייעצו איתנו:

ראשי / עסקאות נדלן / מכירת דירה / העלאת ערך הדירה: איך לדרוש יותר כי הבית שלך שווה יותר!

העלאת ערך הדירה: איך לדרוש יותר כי הבית שלך שווה יותר!

adimage

העלאת ערך הדירה חשובה מאוד עבור מוכרי דירות שרוצים לקבל כמה שיותר כסף עבור הנכס וזאת לרוב כדי שיוכלו לרכוש דירה גדולה ומרווחת יותר במקום אחר. כאשר אנו מדברים על העלאת ערך הדירה עלינו לעסוק לא רק במשמעות של הדירה עצמה אלא גם בנראות שלה שאמנם אינה מעלה או מורידה בערכה בפועל מאחר והביקוש והמיקום הם אלו שקובעים את המחיר אך עדיין משנים את האופן שבה קונים רואים את הדירה.

מכירים את הסדרה "הבית שלכם שווה יותר"?
כן, הסדרה ששודרה בערוץ 2. בה המעצב דניאל חסון מגיע יחד עם כמה שיפוצניקים והם מבצעים מהפך בדירה בתוך 48 שעות כדי להעלות את ערך הדירה ולמכור את הנכס במהירות רבה לאחר שהבעלים של הדירות לא הצליחו למכור אותן בכוחות עצמם. בסדרה טענו שערך הדירות עלה ב150,000 ש"ח בזכות שיפוץ לא יקר במיוחד שכל אחד יכול לעשות. סדרה זו כמובן דומה מאוד Property Brothers מערוץ HGTV אשר גם שם משלבים שיפוצניק עם מתווך דירות מקצועי שמעלה את ערך הכנסים ומוכר אותם במהירות.

איך הם עושים את זה? האם העלאת ערך הדירה אכן משמעותית?

כדי להעלות את ערך הדירה אנו נבצע שורה של פעולות אשר לכל אחת מהן יש משמעות רבה על המחיר הסופי אותה תקבלו על הנכס.  לעתים גם השינויים הקטנים ביותר ישפיעו על הסכום אותו תוכלו לדרוש וזאת כמובן אם עושים את הדברים בצורה הנכונה. בעצם עלינו להבין מה גורם לדירה אחת להיות יקרה יותר מזו האחרת בתנאים דומים לאלו שלכם וכדי לעשות זאת עלינו לדון בכמה מרכיבים עיקריים:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  
  1. הבית שלכם.
  2. הבניין המשותף בו נמצא הבית.
  3. הסביבה / השכונה בה הנכס נמצא.

אמנם בסדרות הללו יש בתי קרקע בהם ניתן לעשות דברים רבים שלא ניתן לעשות בדירת מגורים סטנדרטית אך עדיין יש לנו מגוון פעולות שניתן לעשות. אך כדי שנוכל לעשות זאת בצורה מסודרת עלינו לשים לב לדגשים השונים והחשובים כל כך:

1. הבית שלכם: מרכיבי הבית העיקריים

  • שטח הדירה – ככל שהדירה מחולקת טוב יותר ולפי דרישת הקונים הפוטנציאליים כך הם יסכימו לשלם יותר.
  • מספר חדרים – ישנם מקרים שבהם יותר חדרים חשוב (משפחות) ואו מעט חדרים חשוב (צעירים / פנסיונרים)
  • מספר חדרי שירות – חדרי שירותים ומקלחות מאוד חשובים למשפחות שרוצים בנוחות מקסימלית.
  • מצב הגימור בדירה – ככל שהדירה משופצת יותר כך מחירה עולה וקל יותר למכור את הדירה.
  • תוספות כמערכות חימום וקירור – כאשר יש מערכת חימום תת ריצפתית או מזגן זה מוסיף לקונים רבים.
  • הימצאות חדר ממ"ד תקין – באזורי דרום הארץ יש משמעות רבה לממ"ד אליו ניתן להיכנס בהישמע אזעקה.
  • הימצאות מרפסת שמש – אמנם לא כולם עושים בו שימוש אבל בהחלט מסתכלים עליו ברכישת דירה.

2. הבניין בו הדירה שלכם נמצאת: הגורמים לשינוי במחירים

  • מצב הבניין – ככל שהבניין חדר יותר, כך מצב הגימור וחווית המגורים עולה וקונים מוכנים לשלם יותר.
  • נראות הבניין – גם אם הדירה נאה, במידה והבניין מוזנח קונים רבים ירתעו מקניית הנכס.
  • קומת ומיקום הדירה בבניין – חזית הבניין משפיעה על המחירים וכך גם הקומה בה הדירה נמצאת.
  • הימצאות מעלית בבניין – בבניינים ישנים יש משמעות האם יש או אין מעלית לגבי מחיר הדירה.
  • גובה הבניין – מספר השכנים רלוונטי מאוד בדירות ישנות כאשר במגדלי דירות חדשים פחות.
  • בעלות על מחסן – כאשר יש הצמדה של מחסן לדירה ערך הנכס עולה וזאת.
  • הימצאות חניה – באזורים בהם יש קשיי חניה, המשמעות לחניה פרטית עולה ושוויה כסף רב.

3. שכונת המגורים שלכם: ההשפעה של הסביבה

  • טיב האוכלוסייה – כאשר האוכלוסייה טובה יש דרישה למגורים מצדם של משפחות שמוכנות לשלם יותר.
  • קרבה למקומות עבודה – ככל שקל יותר להגיע למקום העבודה בבוקר כך מחיר הדירה עולה.
  • קרבה למוקדי בילוי – רבים רוצים להתגורר סמוך למרכז העיר או להיכל התרבות בהם הם מבלים.
  • קרבה לשירותי ציבור – קרבה למשרדי ממשלה, שירותי דת ומשפט בהחלט מעלים את ערך הדירה.
  • קרבה למוסדות חינוך – ככל שהדירה קרובה יותר לבית ספר וגנים כך משפחות יסכימו לשלם יותר.
  • נוף הנשקף מהחלון – נוף מתומחר שונה בכל מקום כאשר נוף לים שווה 20-30% יותר כי מספר הדירות מוגבל.

מאחר והנכס שלנו מוגבל עלינו לעשות את המיטב בתוך הדירה פנימה! כלומר, לרוב לא נוכל לשנות את מבנה או גיל הבניין ובטח שלא נוכל לשנות את השכונה בה הדירה ממוקמת ולכן נתמקד במה שאכן ניתן לשינוי:

פנים הבית:

לפעמים גם כאשר הבניין והסביבה לא מושלמים, דירה יפה ומסודרת בה הקונה מרגיש בבית יכולה להשפיע בצורה משמעותית מאוד על החלטתו ועל זה כתבנו במאמר "מדריך מכירת דירה" אך כמובן שיש דברים שניתנים לשינוי באמצעות השקעה של כמה עשרות אלפי שקלים ובשיפוץ של הנכס לנראות טובה בהרבה:

שטח הדירה
כל דירה תהיה בגודל אחר. כאשר לאופן החלוקה של הנכס יש משמעות רבה על התחושה בבית. ניתן להתגורר בדירה קטנה אך מחולקת בצורה נכונה ברווח וכמובן באותה הצורה לחיות בצפיפות בדירה רחבת ידיים שחולקה לחדרים רבים. עלינו להבין באיזו שכונה אנו מתגוררים ולהתאים את הדירה לקונים הפוטנציאליים על ידי הוספה או הסרה של קירות ואו שינוי החלוקה בדירה כך שהסלון והמטבח קטנים או גדולים יותר. לעתים קרובות השקעה בחדר הורים רחב ידיים עם מקלחת ושירותים פרטיים תעשה את העבודה כאשר הזוג שבא לראות את הנכס שמח שיהיה לו מעט פרטיות ושקט מידי פעם.

מספר חדרים
מספר חדרים משפיע על האופן שבה אנו מקבלים החלטות. לרוב אחד מהאמצעים הבולטים ביותר לאיתור נכס לרכישה יהיה באמצעות מספר החדרים בדירה. כך לדוגמה, משפחה עם 3 ילדים לא תרצה להתפשר על דירת 3 חדרים אלא תחפש דירת 4-5 חדרים כך שלכל ילד יהיה חדר משלו. האמת היא שבמרבית הפרויקטים החדשים אמנם יש יותר חדרים אך כל חדר קטן משמעותית מהדירות הישנות ולכן בפועל השטח הדירה נשאר די זהה. דירות 4 חדרים בגודל 85 מ"ר יכולים להיות קטנים לפעמים מדירת 3 חדרים באותה הגודל בבניין ישן בו חישבו מטר מרובע בצורה שהתאימה בעבר ובעצם השטח נטו גדול יותר.

מספר חדרי שירות
כאשר יש רק שירותים אחד בדירה הדבר יכול לגרום לרבים לוותר על הדירה וזאת מאחר ולהורים חשוב שיהיה להם חדר שירותים משלהם. כאשר יש לנו רק שירותים אחד (דירות ישנות) מומלץ למצוא דרך לפצל את הקיימת או לבנות אחת נוספת כך שקונים רבים יותר ימצאו את הדירה שלכם ככזו שמתאימה לצרכים שלהם. ככל שחדרי השירותים והמקלחת נאים יותר כך קונים יסכימו לשלם יותר כסף וזאת מאחר ובבתים רבים דווקא חדרי השירות החשובים כל כך מוזנחים ונראים רע.

מצב הגימור בדירה
כאשר אנו משקיעים בשיפוץ בגובה כמה עשרות אלפי שקלים ומחליפים את הריצוף, מתקינים פרקט בחדרים, מוסיפים גופי תאורה לצד שדרוג המטבח וחדרי השירותים אנו בעצם הופכים את הדירה למזמינה יותר וקרובה יותר לחלום של הקונים. כאשר אדם מוצא נכס שנוגע בו במקום הנכון הוא יסכים לשלם הרבה יותר כסף עבור הדירה. יש שיטענו ששיפוץ סביר מעלה את ערך הדירה בכ-15% לעומת הדירה קודם לכן.

חשוב מאוד לשים לב לעלויות ולאופן השיפוץ כך שיהיה טרנדי אך מתאים לכל סוגי הקונים. השקעה חייבת להיעשות מתוך מחשבה על הקונים. וזאת מאחר והשקעת יתר תפגע בכם וכלל לא תעלה את ערך הדירה. חשוב לזכור שכאשר משפצים דירה ברמה סבירה לרוב התועלת היא מקסימלית וכל תוספת שנראית לכם טוב אך לא בולטת לעין לא מוסיפה דבר אז מומלץ ללכת על הפשוט והנקי שמשרה אווירה של חדש אך לא הרבה מעבר לכך.

ניקיון הדירה והוספת ריחות של בישול וצעצועי ילדים במקומות המוגדרים לכך ישלימו את התמונה ויגרמו לתחושת הביתיות והחדשנות שאתם כה מנסים לשלב יחד.

תוספות כמערכות חימום וקירור
אמנם בישראל המשמעות למערכות חימום וקירור קיימת אך היא לא כמו בארה"ב או במקומות קרים אחרים בהם למערכת חימום תת ריצפתי יש משמעות רבה בימות החורף הקרים. ולמרות זאת, כאשר אתם מתכננים למכור את הדירה לתושבי חוץ והדירה ממוקמת במיקום קר (ירושלים, צפת, שומרון ועוד) הרי שלמערכות חימום יש השפעה על המחיר. אך ברוב הארץ מספיק להתקין מזגנים בחדרי הבית כדי לגרום לרבים לרכוש את הדירה.

הימצאות חדר ממ"ד
יש אזורים בישראל שהעיסוק בחדר ביטחון אינו קיים אך אזורים אלו הולכים וקטנים וזאת מאחר וידם של אויבנו מכסים את ישראל כולה כיום. הצורך בממ"ד בדירה קיים ולכן החוק מחייב קבלנים לבנות בדירות ממ"דים אך בבניינים ישנים כאשר אתם מנסים למכור דירה יש שנייה העובדה שאין ממ"ד בהחלט מורידה במחיר. במידה וכל הבניין מוכנים לכך משתלם מאוד להוסיף חדר ממ"ד הן בפן הביטחוני והן בפן הכלכלי וזאת מאחר וערך הדירה צפוי לעלות. במקרים מסוימים עצם העובדה שאין ממד מאפשרת עדיין מאפשרת לכם לנצל תקווה זו על ידי הבטחה שהבניין צפוי לעבור תמ"א 38 בשנים הקרובות.

הימצאות מרפסת שמש
למרות שהשימוש במרפסת שולי בחיי היום יום העובדה שיש לכם מרפסת שמש תעלה את ערך הדירה בכ-10%. כדי להוסיף מרפסת שמש ובשיתוף כל הדיירים העלות אינה גבוהה במיוחד ועומדת על כ60-80,000 ש"ח לכל מרפסת בגודל 12 מ"ר וזאת כמובן כאשר יש היתר בנייה לכך מהעירייה.

שורה תחתונה:

כדי להעלות את ערך הדירה עלינו לנסות לתקן את הנקודות שאותן יראה הקונה הפוטנציאלי. התיקון חייב להיעשות לפי התאמה של הקונים ולא שלנו וחייבים להיות זהירים ולהשקיע במינון נכון ועל הדברים הנכונים וכך הרווח יהיה הגדול ביותר.

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים
העלאת ערך הדירה: איך לדרוש יותר כי הבית שלך שווה יותר!
5 (100%) 1