התייעצו איתנו:

ראשי / חוזים והסכמים / הסכם שיתוף במקרקעין: מהו הסכם שיתוף קרקעות בשותפות?

הסכם שיתוף במקרקעין: מהו הסכם שיתוף קרקעות בשותפות?

    adimage

הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם אותו אנו חותמים עם שותפים כאשר יש לנו בעלות משותפת על אותה חלקת קרקע. הסכם שיתוף במקרקעין נדרש במגוון רחב של מקרים בהם יש לנו צורך להתחלק על שטח אחד עם מספר אנשים. כמה מקרים אפשריים לדוגמה:

  1. כאשר כמה שותפים רוכשים יחד חלקת קרקע אחת.
  2. כאשר בני זוג רוכשים חלקת קרקע או אף דירה לרוב הם יהיו שווי זכויות.
  3. כאשר אדם נפטר ויורשיו זכאים לחלוקה שווה בקרקע או בדירה שהייתה רשומה על שמו.
  4. כאשר אדם מחזיק בנכס או קרקע ומוכר זכויות בקרקע לטובת אדם נוסף.

למה נדרש הסכם שיתוף במקרקעין?

כל עוד אין הנכסים רשומים על אדם אחד בלבד. כלומר, כל עוד יש שותפים לנכס כלשהו (ניתן לשייך זאת גם לנכסים מסוגים אחרים ולא רק נדל"ן) צפויים לעלות שאלות בבוא הזמן על מגוון רחב של נושאים. לדוגמה:

  • מה הם זכויותיו של כל שותף בנכסים או בקרקעות?
  • מי האחרים על ניהול הנכס על בסיס קבוע?
  • מי קובע אילו שימושים יהיו בנכס?
  • אם אחד נהנה מהנכס האם האחרים זכאים לחלק מהרווחים?
  • האם צד אחד רשאי לשאת ולתת עבור כולם על מכירת הנכס?

אז נכון, בין בני זוג לרוב לא נדרש להסכם שיתוף במקרקעין אך בין שותפים או חברים טובים לצד אחים בוודאי שצריך שהרי ברגע שמדובר בכסף חברים ומשפחה נוטים להיות מוסטים לצד לטובת רווחים אפשריים. ישנם מקרים בהם ישנה שותפות שאינה מבחירה כך לדוגמה כאשר בנים של נפטר זוכים במפתיע בירושה אותה יהיו חייבים לחלק ועליה יכולים להתגלות חילוקי דעות רבים מאוד.

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

לרוב, השימוש בהסכם שיתוף במקרקעין נעשה לטובת רכישה משותפת של קרקע בידי שני משקיעים הרוצים לבנות יחד או לחוד בתים צמודי קרקע. יש שיכירו את הנושא מקרוב מאחר והם חתמו על מסמך מסוג זה בעבר ואחרים יפגשו בנושא כאשר יוצא להם להשקיע בקרקע חקלאית והן יבקשו להבין איך ישמרו הזכויות שלהם ביום מן הימים כאשר הקרקע תופשר ועל חלקת השטח יוכלו לבנות דירות רבות.

בעלי קרקעות אשר אינם מיועדים לבנייה בטווח הזמן הקרוב לרוב לא יעברו תהליך חלוקה מסודר. כלומר חלקה זו אמנם תאפשר בנייה אבל אין עדיין חלקות משנה רשומות ולכן חובה לרשום את הדברים כמוסכמות בהסכם שיתוף במקרקעין מאחר ואם ירצו בכך או לא. הם שותפים!

הנושא מורכב אך יש פרק שלם בחוק המקרקעין העוסק בשותפות מקרקעין. ובסעיף 27 לחוק נאמר "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם" כלומר, שלשותפים לא יהיה עדיפות האחד על רעהו ומשמעות הדבר שכולם שווי זכויות. ויתרה מזאת לכל אחד יש זכויות מלאות על אחוז הבעלות שלו בקרקע. כך לדוגמה גם במידה ויש לשותף רק 10% מהחלקה הזכויות שלו על אותם 10% יהיו רק שלו. ואף אדם אחר לא יוכל להחליט דבר עבורו ויידרש הסכמה מלאה מצידו לכל מהלך בנייה או מכירה שתשפיע על חלקו.

הסדרת זכויות בנכס אם כך חשובים שבעתיים, במידה ושותף אחד מעוניין לבצע שינוי מכל סוג שהוא ואין ביניהם הסדרה ברורה יהיה לו קשה עד בלתי אפשרי להוביל מהלך מכל סוג שהוא מאחר והשותפים השקטים שלו יכולים בהינף יד לקטוע כל חלום שיש בידו. הסכם זה קובע שכולם אמנם נמצאים ביחד בחלקת קרקע אבל לכל אחד זכויות לעשות מה שבא לו על החלק שברשותו כך שאין לאחרים קשר ישיר לשני מעבר למה שרשום ברשם המקרקעין.

מה נכתב בהסכם שיתוף במקרקעין?

  1. החלק של השותף שייך רק לו.
  2. הצד שחותם אינו רשאי להשפיע על השותפים האחרים.
  3. מצרפים תשריט של הקרקע כולה.
  4. מצרפים תשריט של הקרקע המחולקת משפטית.
  5. מסכימים על האופן בו ניתן יהיה לדרוש זכויות בנייה.
  6. מסכימים על חלוקת הוצאות במידה ויהיו (הוצאות פיתוח, מס שבח בקבלת היתר בנייה).
  7. מסכימים לא לפגוע בזכויותיו של האחר.
  8. מסכימים שלכל אחד מותר למכור את חלקו מבלי להתייעץ או לקבל אישור מהאחרים.
  9. לצורך העניין אף יהיה מותר לצד אחד לשעבד או למשכן את חלקו מכל סיבה שהיא.
  10. הצדדים חותמים על ההסדר בינהם ויהיה למסמך זה תוקף משפטי.

את ההסכם מגישים לרשם המקרקעין שמצידו מוסיף זאת כהערה לרישום בטאבו וזאת כדי שרוכש חלק מהקרקע ידע שהוא נכנס לחלקה בה יהיו לו שותפים שקטים והחתימה של השותף הקודם חלה גם עליו ולמרות המוסכם ישנם מקרים בהם יש צורך בגמישות מסוימת וזאת מאחר ולעתים בניית דירה מחייבת מעבר כלי עבודה כדוגמת טרקטורים על שטחים של שותפים אחרים. במידה ומדובר בשטח שקרוב להפשרה או קרוב לקבלת היתר בנייה כחוק הרי שהצדדים יוסיפו סעיף בהסכם שיתוף במקרקעין בו מתירים אזור מסוים לשימושים של כלל השותפים כך לדוגמה ניתן לקבוע נתיב בו כולם מוותרים על חלק קטן משטחם ומאפשרים בזאת את בניית הבתים כולם וגם שטח זה נרשם בתשריט שנוסף להסכם.

כמו בכל הסכם ישנם חסרונות ויתרונות בולטים:

במידה ואין הסכם:

  • חסרון: יתגלעו חילוקי דעות לא פשוטים.
  • חסרון: יזמות ושימוש בקרקע יהפכו לבלתי אפשריים.
  • חסרון: לא ניתן למכור נכס נדל"ן שהזכויות עליו לא מובררות.

במידה ויש הסכם:

  • חסרון: יתגלעו חילוקי דעות על פרטים קטנים למרות זאת.
  • יתרון: פירוט מדוקדק יכול למנוע ויכוחים וריבים עתידיים.
  • יתרון: קל למכור את הנכס לרוכשים פוטנציאליים.
  • יתרון: לכל אחד מהשותפים ידועים זכויותיו וחובותיו.
  • יתרון: כל שותף חדש יאלץ להתיישר ולכבד את המוסכם.
  • יתרון: ידוע לכל שיש הסכם על השטח המדובר.

כידוע, הסכם שיתוף במקרקעין הנו חצי מהדרך אל היעד הנכסף והוא ביצוע חלוקה מלאה של חלקת המקרקעין לחלקות משנה כפי שעושים כיום בחברות הרוכשות ומשווקות קרקעות למכירה כזכות לדירה. ולמרות שמבחינה משפטית הסכם שיתוף במקרקעין אכן משפיע, במידה ומבצעים חלוקה מלאה הרי שכבר יש לכם זכויות על חלקת שטח בה אתם רשומים ברשם המקרקעין כבעלים יחידי על הנכס והדבר מאפשר לעשות בשטח כרצונכם החופשי. כמובן שבנכס בדמות דירה שקיבלתם בירושה הדבר לא מתאפשר וכך גם בקרקע באזורים בהם חוקי התכנון והבנייה אינם מאפשרים זאת.

התבלבלתם? בשביל זה יש אנשי מקצוע מעולים שעוסקים בנושא ויכולים ללוות אתכם כך שכל השותפים בחלקת קרקע או בנכס יצאו מרוצים. ולמרות זאת במידה ויש שותף שעושה חיים קשים ואינו מוכן לחתום על ההסכם המוצע הרי שאין לכם מה לעשות בנידון. לרוב בשטחים ישנים עליהם נבנו בתים קטנים במרכזי החלקות יהיו בעיות לגרום לשותפים לחתום על כל מסמך מאחר והם מבוגרים יותר ואינם מבינים את הפוטנציאל הכלכלי של השטח עליו שוכן ביתם ונדרשים לשם כך מאמצים כבירים כדי לעודד את אותם הסרבנים לחתום על הסכם שמסדיר פעם אחת ולתמיד את הבעלות על תתי החלקות שאינם קיימים.

ומה קורה כאשר צד אחד מבקש פירוק שיתוף במקרקעין?

סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף" כלומר, זה שחתמתם על הסכם שיתוף מקרקעין אינו אומר שמדובר בהסכם לעד. בכל זמן נתון יכול אחד הצדדים לדרוש את ביטול ההסכם שחתמתם גם אם נכתב בו שאין הצדדים רשאים לבטל את ההסכם. בדרך כלל החוק מעוניין בקיום הסכמים אך מאחר ובמקרקעין מדובר בהסכם שנמשך ולא ניתן להכריח שותפים להסכם שבכל יום ויום נגרם עוול לצד אחד הרי שבכל שלב ניתן לבטל את ההסכם. לרוב בקשת פירוק שיתוף במקרקעין תנבע מחובות שמוטלים על השותפים שאינם נראים לאחד מהם. כך לדוגמה במקרים בהם הצדדים משלמים על שירות כלשהו לנכס המשותף ואחד הצדדים מסרב להמשיך לשלם על השירות ומודיע על פירוק השיתוף.

פירוק שיתוף במקרקעין יכול לידי ביטוי גם במקרים בהם זוג מחזיק בנכס משותף ובתהליך הגירושין ידרשו הצדדים לפרק את השותפות. ויש דרכים שונות בהם ניתן לפרק את השותפות כאשר ניתן למצוא בחוק את השיטות הבאות:

  1. פירוק על פי הסכם או צו בית המשפט (סעיף 38 לחוק המקרקעין)
  2. פירוק דרך חלוקה  (סעיף 39 לחוק המקרקעין)
  3. פירוק דרך מכירה  (סעיף 40 לחוק המקרקעין)
  4. פירוק דירת מגורים של בני זוג  (סעיף 40א לחוק המקרקעין)
  5. פירוק דרך הפיכה לבית משותף  (סעיף 42 לחוק המקרקעין)
  6. פירוק במקרים מיוחדים  (סעיף 41 לחוק המקרקעין)
  7. פירוק לפי משאלות השותפים  (סעיף 43 לחוק המקרקעין)

כדי להבין עוד בנושא מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין ולא ניתן להמשיך ולפרט נושא זה מאחר והמורכבות בו גבוהה יותר וכל מקרה נמדד לגופו.

צריכים עורך דין לצורך הסכם שיתוף במקרקעין? השאירו פרטים:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים
הסכם שיתוף במקרקעין: מהו הסכם שיתוף קרקעות בשותפות?
5 (100%) 2