התייעצו איתנו:

ראשי / השקעות בנדלן / השקעה בדירות להשכרה / דירות על הנייר: האם כדאי לקנות דירות בפרויקטים על הנייר?

דירות על הנייר: האם כדאי לקנות דירות בפרויקטים על הנייר?

    adimage

דירות על הנייר הן דירות שבנייתן טרם החלה. כאשר קונים דירות על הנייר יש לכך יתרונות וחסרונות ועליהם אנו נעמוד במאמר זה. כידוע קניית נכס מקרקעין לרוב תהיה משתלמת בטווח הארוך וניתן להחשיב השקעות נדל"ן תחת הקטגוריה של השקעות סולידיות. אך כל האמור כאשר רוכשים דירה בנויה וקיימת, האם אותו הדבר יהיה נכון לרכישת דירה על הנייר?

דירות על הנייר

כאשר מחלקים את מפת חברות הנדל"ן בישראל ניתן לראות חברות קבלניות ענקיות וקטנות לצד יזמים קטנים ובינוניים. כולם מכירים את החברות שמפרסמות בטלוויזיה ומציעים לנו דירות במחירים מצוינים. אלו לרוב יהיה חברות יזמיות, חברה יזמית רוכשת קרקע, מביאה את הרוכשים ובעצם שוכרת חברה קבלנית שתעשה עבורה את העבודה השחורה באמת – את הבנייה. כך לדוגמה, אחת לתקופה יוצאת החברה היזמית "גינדי" בקמפיין טלוויזיה בה היא מכריזה על שכונה חדשה ואו בניין חדש ממש בלב אזורי הביקוש. לחברה זו אין עובדי בניין, היא שוכרת חברה שתעשה זאת עבורה.

כאשר יזם מחליט לבנות בניין ואולי אף כמה בנייני דירות עליו להשיג סכומי כסף גדולים במיוחד כדי לעשות זאת מאחר ואת המכירה עושים רק לאחר כמה שנים. ולכן, עומדות בפני הקבלן מספר אפשרויות כאשר הטובה ביותר עבורו להציע נכסים במכירת פריסייל. כלומר, למכור דירות על הנייר כך שבפועל הוא מקבל כסף מראש ומעבר לכך יכול לקבל תנאי מימון אטרקטיביים במיוחד מהבנקים שיודעים כעת שיש רוכשים ושמדובר בעסקה טובה ובטוחה עבור הבנק.

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

כעת השאלה היא האם כדאי לקנות דירות בפרויקטים על הנייר? 

רכישת דירה על הנייר בהחלט יכולה להשתלם מאחר ועד שהבנייה תסתיים אתם צפויים ליהנות מעליית ערך משמעותית לנכס שרכשתם. כך לדוגמה, כדי שיבואו קונים בשלב כה מוקדם וירכשו דירות על סמך הדמיות והבטחות החברה הם נאלצים להציע את הדירות במחירים זולים בהרבה מהמחיר הסופי. קניית דירות על הנייר אמורה לחסוך למשקיע סכומים נאים שיכולים להגיע עד לכדי 20% מערך הדירה. המשמעות היא שעבור רבים שיש להם כסף זמין ונזיל בהחלט מדובר בהזדמנות יוצאת דופן לשלם הרבה פחות.

מן הצד השני ישנם סיכונים שונים ברכישת דירות על הנייר. מה יקרה עם הקבלן יפשוט רגל? מה יקרה אם יהיו בעיות בבנייה? כל השאלות שנחסכות עבור רוכשי דירה מוכנה שיודעים מה הם מקבלים הופכים לרלוונטיים עבור המשקיעים. לרוב, גובה החיסכון נקבע בהתאם לקצב ההתקדמות. כך שבמידה ואתם רוכשים בשלב מוקדם עוד קודם לקבלת היתר הבנייה הרי שאתם בסיכון גבוהה וזכאים להטבה מיוחד במינה, לאחר מכן ברגע שיש היתר בניה גובה הסיכון צונח ועמה גם ההנחה. מרגע שהחלו בבנייה וביסודות הבניין ההטבה שוב קטנה וכן הלאה.

איך נזהרים מסיכונים בקניית דירה על הנייר?

ללא ספק שמשתלם לרכוש דירה על הנייר בשלבים המתקדמים בהם הקבלן / יזם נואש לרוכשים כדי שיוכל לקבל את המימון הנדרש מהבנקים. זהו שלב בו אתם מנהלים משא ומתן עם החברה היזמית ויכולים לחסוך סכומי עתק במחיר הדירה. כדי להקטין את גובה הסיכון עליכם לעשות שיעורי בית ולבחון את הדברים הבאים:

  1. איזה מוניטין יצא לאותו היזם / קבלן בבניינים דומים לזה שבו אתם רוכשים את הנכס?
  2. מה האיתנות הפיננסית של היזם / קבלן ויכולתו לעמוד בהשלמת העבודה?
  3. תשאלו רוכשי דירות בבניינים קודמים שנבנו על ידי היזם / קבלן לשביעות רצונם?
  4. בדקו ואמתו את היתר הבנייה וכל אישור שהיזם / קבלן מציג לכם בפגישה.

חשוב לדעת שכאשר אתם רוכשים דירה על הנייר בטרם התקבל היתר בניה אתם אמנם ראיתם מפרט כלשהו ואפילו תכניות לבניה אך אלו צפויות להשתנות בהתאם לאישורים ולדרישות הרשות המקומית. המשמעות היא שייתכן ואתם רכשתם נכס מסוים אך הוא ישתנה לאחר מכן. יש להוסיף ולבדוק שאתם מוגנים ושהתמורה שלכם נשמרת לפי ערכה במועד החתימה על חוזה מכר דירה מול היזם.

החוק בישראל מגן על רוכשי דירות בפרויקטים על הנייר וזאת על ידי חוק המכר דירות בה נקבע שבמידה והיזם דורש תשלום הגבוהה מ-7% מראש יהיה עליו להעמיד ערבויות שונות לרכישה. ערבויות מוכרות בהם עושים שימוש פעמים רבות:

חשוב לוודא שאכן הדברים נעשים ושאתם מלווים בכל עת בעורך דין ששכרתם באופן פרטי (לא עו"ד של הקבלן) ובוחן עבורכם את תקינות ההשקעה ואופן השימוש בכסף.

מה עדיף עליית ערך הדירה או הכנסת שכירות?

רבים שואלים וביושר האם לא עדיף להשקיע בדירה יד שניה בה אמנם לא נהנה בהכרח מעליית ערך מעצם בניית הנכס אבל נהנה במשך שנתיים עד שלוש מדמי שכירות חודשיים שיכולים ברמה מסוימת להשתוות לרווח שנוצר בהשקעה בדירה על הנייר? התשובה כמובן מורכבת מאוד מאחר ובכל מקום ובכל פרויקט נתוני הפתיחה יהיו שונים לגמרי. כלומר, אנו מציעים לבחון את הדברים לפי הפרמטרים הבאים:

  1. האם זהו דירה ראשונה או שנייה?
  2. האם אתם נדרשים ליטול משכנתא כדי לרכוש את הדירה?
  3. האם יש לכם די הכנסה פנויה כדי להתמודד עם המתנה ארוכה?
  4. מה גובה ההנחה שמוצע לכם על ידי היזם?
  5. מהו משך הזמן עד לקבלת האישורים ותחילת הבנייה בפועל?

אין ספק שעבור משפחה צעירה לה מדובר בדירה ראשונה למגורים עדיף להשקיע בדירה קיימת בה הסיכון לכספם נמוך יותר. מעבר לכך במידה ואתם נדרשים למשכנתא תרצו להתחיל לממן את ההחזרים מההשקעה עצמה דבר שלא מתאפשר באופן מיידי בפרויקטים על הנייר ולכן תעדיפו לקנות דירה מוכנה שניתן לנצל הישר כדי ליצור הכנסות.

אז למי בכל זאת מתאים לרכוש דירה על הנייר?

אלו שממש רוצים להתגורר בפרויקט שבבנייה מסיבות שונות ואו אלו שיש בידם די כסף כדי להשקיע לטווח ארוך ואין להם עניין בהכרח לנהל דירות באופן עצמאי כבר מהיום הראשון. אם מבחינתכם אין הבדל בין רווח מיידי ובמזומן בכל חודש מדמי שכירות לבין רווח משמעותי על הנייר בתום הבנייה הרי שייתכן מאוד שתרצו להשקיע בדירה על הנייר.

בשורה התחתונה בדומה לכל השקעה אחרת, רוצים להרוויח הרבה כסף? קחו סיכונים ורכשו דירה על הנייר בשלבים מאוד מתקדמים כאשר עוד אין היתר בנייה והקבלן / יזם לחוץ להשיג מימון. במידה ואתם רוצים להישאר בסביבת השקעה בטוחה עדיף שתרכשו נכס קיים שניתן לבדוק בעזרת מהנדסים אזרחיים של חברות בדק בית ולדעת בדיוק מה אתם קונים ומה גובה התשואה החודשית מהיום הראשון.

צריכים עזרה בהשקעת נדל"ן או ברכישת דירה? פנו אלינו!

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים | WEmanage - ניהול אתרים
דירות על הנייר: האם כדאי לקנות דירות בפרויקטים על הנייר?
5 (100%) 1