התייעצו איתנו:

ראשי / השקעות בנדלן / דירות מכונס נכסים: האם לקנות דירה מכונס נכסים?

דירות מכונס נכסים: האם לקנות דירה מכונס נכסים?

adimage

דירות מכונס נכסים מעניינות רבים מהסיבה הפשוטה שרבים רואים בקניית דירות מכונס נכסים דרך מהירה ובטוחה יותר על היעד הנכסף דירה משל עצמם. האמונה הרווחת היא שאכן יש מציאות רבות בידי כונס הנכסים ובמידה ומשתתפים במכרז ניתן יהיה ליהנות מדירה במחיר המופחת באחוזים רבים (עד 30% במקרים מסוימים) ממחיר השוק!.

כדי להשתתף במכרז בו מוצעת דירה על ידי כונס נכסים יש לדעת מעט פרטים על טיב העסקה והמאפיינים של האנשים אשר יתמודדו יחד אתכם על הדירה. נכון, בעבר היא אפשרי להתמודד יחד עם אנשים בודדים על כל נכס אבל היום המודעות כבר קיימת ועל כל דירה יתמודדו לעתים גם עשרות אנשים דבר שיוצר מורכבות חדשה ומומלץ להגיע למכרז כונס נכסים מוכנים.

מהו כינוס נכסים?

כינוס נכסים הנו שלב מורכב במיוחד עבור החייב. אדם אשר הלווה סכומי כסף גדולים ולא עמד בהחזר הלוואותיו יעמוד בפני ההוצאה לפועל אשר תנסה להשיב את כספם של הנושים על ידי מכירת נכסים והחזקות של החייב. תהליך זה של כינוס נכסים מגיע כשלב אחרון כאשר כבר אין ברירה וניכר שהחייב לא יצליח לעמוד בתשלומים הרבים ולכן נעשים כל המאמצים לחלט נכסים ולהעבירם בעלות בצורה שתאפשר החזרת חובותיו.

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

מיהו כונס נכסים?

כונס נכסים הנו עורך דין המתמחה בהוצאה לפועל / כינוס נכסים אשר ממונה מטעם ההוצאה לפועל לנהל את המשא ומתן בין הצדדים ומטרתו להפיק את מקסימום הכיסוי לחובות החייב. כלומר, תפקידו לוודא בכל שלב שיש הצעות על השולחן וזאת בסכום הגבוהה ביותר היא זאת שתזכה. דירות מכונס נכסים אכן מקבלים עניין רב ומשתתפים רבים וככל שיש יותר עניין בנכס כך היכולת של כונס הנכסים לגבות יותר עולה בהתאם.

איך מעריכים דירות מכונס נכסים?

היתרון הבולט של קניית דירה מכונס נכסים היא העלות הנמוכה יותר ממחיר השוק. החיסרון המשמעותי היא שאף אחד לא מספק לכם את הידע הנדרש כדי להחליט האם מדובר בקנייה נכונה וטובה. לרוב כונס הנכסים לא מציג מעבר לקבלת מפתח או סיור למשתתפי המכרז שמתייחס לנראות הבית ולא לפרטים נוספים שנסתרים מעין כדוגמת מה מצבם של אישורי הבנייה? האם יש חריגות בנייה? האם יש צו הריסה או צו פינוי לדירה? ועוד מגוון שאלות שיכולות להתייחס למצב הצנרת, תשתיות ועוד.

מאחר וזהו המצב יש להיות זהירים מאוד בקניית דירות מכונס נכסים:

ביקור בנכס יכול לגלות לכם הרבה אך לא מספיק. מאחר ומדובר לרוב בבניין דירות בו מתגוררים משפחות נוספות מומלץ לדפוק על דלתות דירות אחרות ולתשאל את השכנים למצב הבניין / תחזוקה ומאפייני השימוש בדירה עד כה. במקרים רבות תשאול זה יוכל לגלות לכם הרבה מאוד על מצב הדירה ובמקרים חריגים לשכנים יהיה גישה גם לתרשימים / תכניות בנייה מקוריות איתם תוכלו לבצע השוואות ולבחון האם יש בירורים נוספים לעשות מול הרשויות.

ביקור ברשויות יכול להיות נחוץ במידה ורואים שאכן נעשו שינויים בנכס. מאחר והדירה נמכרת במצבה הנוכחי, הקונה יכול למצוא עצמו עומד מול צו הריסה לחלק מהבית שנבנה באופן לא חוקי או לחלופין למצוא עצמו חייב במס שבח על הרחבת הנכס באישור העירייה אך כאשר המס עוד לא שולם. בחלק מהעיריות כלל המידע מוצג לציבור ונגיש גם באינטרנט.

בקשת טופס שמאות אף היא משמעותית בהערכת שווי הנכס. לא כל כונס נכסים ייתן לכם הערכת שמאי אבל במקרים מסוימים אין סייג מכך וטופס השמאות מוצג לכל המעוניין. בטופס השמאות לרוב יש את כלל הפרטים החשובים על מצב הנכס ועוד מגוון הסברים לבעיות / הזדמנויות שיש לקחת בחשבון. במידה וניתן לשלב בדיקת שמאות עם היכרות מעמיקה עם השטח והשכנים הדבר מקל על קבלת ההחלטות.

בדיקת עורך דין המתמחה בכינוס נכסים תהיה משמעותית מאוד וזאת מאחר ויש לעורך דין את הידע הנדרש כדי להבין איך פועל כונס הנכסים ולמנוע הצעה שאינה משתלמת. עורכי דין שחלקם ראו עשרות מכרזים כבר יודעים להבדיל בין סוגי המתמודדים במכרזים ומה מצב הדירות המוצעות ויחד עם שני הסעיפים הראשונים ניתן להיות בטוחים וסמוכים שמדובר בקנייה משתלמת.

איך מתנהל מכרז לדירות מכונס נכסים?

כל מכרז למכירת דירה הנמצאת בידי כונס נכסים מפורסמת בעיתונים ובאתרים ייעודיים לכך. מכרזים המציעים דירות מכונס נכסים מזמינות מתמודדים רבים אשר רוצים לזכות במציאה. בעבר מדובר היה במכרזים קטנים בהם השתתפו עבריינים ואנשים מפוקפקים שאף עשו מניפולציות על תוצאות המכרז על ידי מניעת תחרות אך כיום מספר המתמודדים גדול מספיק כדי לשמור על תקינות המכרז ולכן מדובר בהליך נוח יותר.

תנאי הרכישה מוצגים לכלל המשתתפים כך שכולם יודעים מהו הסכום ההתחלתי להשתתפות במכרז. סכום זה נמוך ממחיר השוק אך כאשר יש מתעניינים רבים הפער מצטמצם במהירות רבה. לא ניתן לדון בתנאי הרכישה ואלו נקבעו מראש כך שעליכם להחליט האם התנאים מקובלים עליכם. במידה וכן אתם יכולים להמשיך הלאה..

הגעה מוכנים למכרז חשובה מאוד מאחר ובמקרים רבות מספיק להראות שיש לכם כוונה החלטית לרכוש אתה הנכס כדי לגרום לאחרים להסיר את מועמדותם. ככל שמספר המתעניינים נמוך יותר כך הדבר לרוב פועל לטובתכם ומחיר הדירה נשאר נמוך ממחיר השוק אך ככל שהדירה במיקום מרכזי יותר יהיו יותר מבקשים להשתתף במכרז. (בערי הדרום והצפון יש הזדמנויות משמעותיות יותר)

הגשת הצעה לקניית הדירה מחייבת אתכם להפקיד צ'ק בנקאי על סכום שנע בין 5%-10% מסך העסקה הכוללת. סכום זה מוקפא עד לקבלת אישור רכישה או ביטולה. גם כאשר הצעתם את הסכום הגבוהה ביותר עבור הנכס אין זה אומר שאכן תהיו הזוכים מאחר וישנם מקרים בהם המכרז מבוטל או מיותר מיסודו:

  1. כאשר החייב (בעל הדירה) משיג מימון וקונה בעצמו את הדירה חזרה – עדיפות עליונה.
  2. כאשר ראש ההוצאה לפועל אינו מאשר את העסקה – חשש לפגמים בהתנהלות המכרז.
  3. כאשר ראש ההוצאה לפועל מאמין שניתן יהיה לקבל סכום גבוהה יותר עבור הנכס.

למה בכל זאת כדאי לנסות לקנות דירות מכונס נכסים?

ישנם מקומות, בעיקר בפריפריה הרחוקה בהם יש מיעוט מתמודדים על כל דירה. כלומר, אנשים פחות מעורבים בתהליכים אלו ופחות מודעים לאפשרות זו. דירות מכונס נכסים בפריפריה יכולים להגיע לכדי 30% נמוך יותר ממחיר השוק! מדובר בסכום מדהים במיוחד כאשר דירה עולה כמה מאות אלפי שקלים בלבד. הנחה משמעותית בצמוד לרכישה הבטוחה ביותר שנעשית מול רשויות החוק משאירות את הקונה (לאחר בדיקות רקע ראויות) עם תשואה אדירה בתוך פרק זמן קצר מאוד.

במידה והשתתפו במכרז גורמים עבריינים שתיאמו מחירים וביצעו מניפולציות על הסכום הסופי של הנכס הרי שניתן לגשת ולערער בפנייה לראש ההוצאה לפועל שיכול לבטל את המכרז ולהוציא מכרז חדש במידה ועלו חשדות לכל התנהלות שאינה שוויונית ותקינה.

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר | יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
דירות מכונס נכסים: האם לקנות דירה מכונס נכסים?
5 (100%) 1