התייעצו איתנו:

ראשי / השקעות בנדלן / השקעה בדירות להשכרה / דירה מפוצלת: מה החוק, האם זה חוקי, ומה הקנס על דירה מחולקת?

דירה מפוצלת: מה החוק, האם זה חוקי, ומה הקנס על דירה מחולקת?

adimage

דירה מפוצלת הנו מצב בו אדם החזיק בנכס להשקעה אך כדי להפיק ממנו את המרב הוא בחר לפצל את הנכס לשניים ואף לשלושה יחידות דיור נפרדות וזאת כדי שמכל אחד מאותם שוכרים ניתן יהיה לגבות יותר כסף ולהכניס סכום מצרפי גבוהה בהרבה. פיצול דירות בהחלט משתלם למשקיע ולעתים אף משתלם לשוכר שיכול להתגורר במיקום מרכזי אך לשלם הרבה פחות כסף על סביבת מגורים קטנה ומתאימה למידותיו אך מה החוק אומר על כך? האם זה משתלם? האם שווה לקחת סיכון ולפצל נכסים? בדיוק על שאלות אלו אנו עומדים לענות במאמר זה:

דירה מפוצלת

דירה מפוצלת בהגדרה היא כל דירה אשר תוכננה להיות יחידה אחת אך משמשת בפועל כשני יחידות. למרות שעיריות ומועצות נוטות להתעלם מכך, יש כמות גדולה מאוד של דירות מחולקות ומפוצלות בישראל ובדגש על ערי המרכז ואזור הביקוש בפרט. התחקות אחר דירות אלו קלה יחסית אך לא נעשית בפועל וזאת למרות שעצם פיצול דירה מעמיס על התשתיות העירוניות ויכולות להיות לכך השלכות שליליות על השירותים לשכנים לשכונה ולבניין.

חוק דירה מפוצלת (דירה מחולקת)

חלוקת דירה אסורה בחוק מתוקף חוק התכנון והבנייה שאוסר על עריכת שיפוצים, בנייה או שימושים ללא היתר בנכס קיים. החשש הוא מפגיעה באיכות החיים של הסובבים את הנכס וכמובן העמסה על תשתיות שמתוכננות להכיל X תושבים ולא הרבה מעבר לכך. כלומר, אמנם אסור לפצל דירה סתם כך בדומה לכך שאסור לסגור מרפסת או לבצע שינויים שונים בבית ללא היתר בנייה אך כמובן שניתן לבקש מהעירייה אישור חורג לכך ובמידה ויש לכם אישור ביד דירה מפוצלת תהיה חוקית ומותרת.

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

דירה מחולקת חוקי

יש כזה דבר דירה מחולקת וחוקית! כדי לזכות בה יש להגיש בקשה מסודרת ומנומקת לרשות המקומית ובמידה ואכן תאושר לכם שימוש חורג בנכס תוקף אישור זה יהיה למספר שנים בלבד. בעוד במקרים רבים לא יאשרו זאת ישנם מקרים ובעיקר תקופות בהם מורגשת לחץ לדיור בר השגה ודיור מוזל ולכן הרשויות אמנם לא אוהבות זאת אך אכן נותנות אישורים לכך. ככל שניתן כמובן שראוי לפעול בתוך החוק.

דירה מחולקת לא חוקי

כאשר פיצול דירה נעשה בצורה שאינה חוקית. כלומר, ללא אישור שימוש חורג. הרי שגם השוכר וגם המשכיר עוברים על עבירה פלילית! כן. פלילית. מעבר לעובדה שבמידה והדבר מתגלה בעל הדירה יהיה חייב להחזיר את הדירה לקדמותה יהיה עליו לשלם קנס גבוה. אך כמובן שמאחר ומדובר לרוב בשינויים פנימיים למבנה ולא שיוניים חיצוניים רבים מנצלים את חוסר הבהירות בחוק ובעצם ההוכחה על כך שאכן נעשתה עבירה פלילית ופיצול מלא בדירה מורכבת יותר:

הרעיון הוא כזה. במידה ואנו מבצעים שינויים מסוימים הרי שאנו לא חייבים בהיתר שימוש חורג או באישורי בנייה מאחר והם נעשים בתוך ביתנו. כאשר אנו מחליטים לשנות את מבנה הדירה מארבעה חדרים לשלושה חדרים או כאשר אנו רוצים לבצע שיפוץ מסיבי בדירה פנימה אין אנו חייבים בהיתר ולכן גם בפיצול דירה לא נדרש לו. – זאת כל עוד נוכל להוכיח שהשינוי שעשינו לא היה משמעותי כל כך ושלא מדובר בפיצול ממשי אלא רק חלוקה נוחה יותר של הדירה עבור אותם הדיירים שבעצם משכירים יחד נכס אחד.

אז איך קובעים מה לא חוקי?

האמת שמדובר בהליך די פשוט: בוחנים האם לכל אחד מיחידות הדיור יש שירותים, מקלחת, מטבחון ושירותים נוספים שנדרשים לקיום חיים נפרדים לחלוטין זה מזה. במידה וכולם נפגשים במטבח יחידי או בשירותים יחידי או שהם נדרשים להיכנס מאותה הדלת לדירה הרי שניתן לטעון שמדובר באגפים שונים בדירה עצמה אך במידה והכל נפרד וניתן להסיק מכך שבאמת אין קשר בין הדיירים הרי שהמשכיר בבעיה ויתברר שהוא עבר על חוק פלילי ומשמעותי מאוד בחוק התכנון והבנייה.

ישנם מקרים שגם חלוקה והחזקה של מטבח, שירותים, מקלחת נפרדים לא ייחשבו כפיצול וזאת כאשר בשני חלקי הבית מתגוררים בני משפחה שרוצים פרטיות אך היו מתגוררים באותה הדירה בלאו הכי גם במידה ולא שינו את פנים המבנה. ובעצם, הרי לא נגרם עומס על התשתיות או כל שינוי אחר. כדי למדוד טענה זו ידרשו בעלי הדירה להציג ששניהם נכנסים באותה הדירה ושמונה החשמל והמים משולמים יחד בחוזה יחידי.

איך מגלים דירה מחולקת?

המדינה לא עושה הרבה בנידון ואולי כי זה נוח לה. קל מאוד לזהות דירות מחולקות שמפורסמות בלוחות השכרת דירה אך רוב התלונות והטיפולים בנושאים אלו נובעים מתלונות שכנים לבניין. ברגע שאחד השוכרים מתנהג לא בצורה תקינה או ברגע שהמשכיר נכנס לסכסוך עם שכן בבניין הרי שהוא פגיע ואותו השכן יכול להזעיק את הפקחים של העירייה לטפל בנושא. מעבר לכך יכולים השכנים בעצמם לתבוע את בעל הדירה בתביעה אזרחית בפגיעה ברמת החיים שלהם וביצירת עומס נוסף על המעלית, מערכת ביוב ונזקים שונים שייתכן וייווצרו כתוצאה מהשכרת דירה מפוצלת.

אך לא תמיד מדובר בהלשנה של השכנים ואו גילוי טבעי של הרשויות. ישנם מקרים שדווקא שוכר כעוס הוא זה שמתקשר ומיידע את הרשויות על כך שהתגורר בדירה שפוצלה וזאת ללא ידיעתו וכמובן שהצהרה זו הופכת את היכולת של המשכיר להתנער ממעשיו למורכבים עוד יותר. כדי לגרום לבעל הדירה להכניס פקחים של העירייה לנכס נשלחת אליו הודעה על ניתוק החשמל וכך בעצם מאלצים את בעל הדירה להכניס פקחים ולהפליל אותו.

אז איך מחליטים?

  • יש בכל יחידת דיור מיני מטבחון?, השוכרים זרים זה לזה?, יש שירותים נפרדים? – מדובר בדירה מחולקת.
  • אם יש הכל נפרד אך מבטח משותף, דלת כניסה משותפת, מונה יחיד לכלל השותפים – מדובר בדירה לא מחולקת.

מה עושים אם יש ביקורת פקחים בדירה?

לרוב תקבלו התרעה מסוימת בדמות הודעה על ניתוק צפוי של החשמל או על ידי מכתב מהעירייה. במקרים אלו יש לנסות להחזיר את הדירה לקדמותה אך לרוב נדרש להעלים את המטבחים ביחידות הדיור השונות עד יעבור זעם. במידה ועושים זאת יש להעלים ראיות בצורה מקצועית ולא להשאיר עקבות לצנרת או כל זכר אחר לעובדה שהיה ביחידת דיור זו מטבח ובעצם על ידי שינויים אלו להזים את החדש בכם ולחזור לשגרה במהירות. לצורך ביצוע פעולות אלו יש צורך בשיתוף פעולה של השוכרים וזהו כבר נושא מעט יותר מורכב במיוחד כאשר הם אלו שהלשינו עליכם..

מה הקנס על דירה מחולקת?

סכום הקנס על דירה מחולקת / מפוצלת גבוהה במיוחד. בתל אביב לדוגמה בית המשפט קבע שאדם שחילק דירה לשלשה יחידות דיור נפרדות חייב לשלם 150,000 ש"ח ומעבר לכך גם אגרות בנייה וקנס נוסף על הפרת צו שיפוטי כך שנוסף על כך סכום של כ-80,000 ש"ח נוספים ולמרות שמדובר בסכומים לא נמוכים בכלל ניתן לומר שבמידה ופועלים כך במשך כמה שנים קנס זה מתגמד לעומת הרווח שנוצר למשכיר ולכן רבים אינם חוששים מנטילת סיכון זה ובוחרים לנסות את מזלם בפיצול דירה והשכרתה ליחידים.

האם ניתן למכור דירה מחולקת?

אין בעיה למכור דירה מחולקת אבל עורכי הדין של המוכר יהיה חייבים ליידע את הרוכשים במעמד החתימה על הסכם מכר דירה שהדירה מפוצלת ושידוע לכם על כך. וזאת כדי שהקונה לא יוכל לתבוע אתכם בעתיד על כך שמכרתם נכס שבו יש חריגות בנייה. כך בעצם אתם מבטחים את עצמכם ומעבירים את הסיכון הלאה לרוכש הדירה שמבצע החלטה מושכלת על סמך כל הנתונים שעליו לדעת והעורך דין מגן על עצמו מתביעה לרשלנות בתפקידו.

אנו כמובן ממליצים שלא לפעול באופן לא חוקי וממליצים לכם להסדיר את העניין בהקדם. מעבר לכך במידה ואתם רוצים להשקיע ולהרוויח היטב יש אפיקי השקעה טובים לא פחות וחוקים הרבה יותר ונשמח לעזור לכם לעבור להשקעה בהם. השאירו לנו פרטים ונשמח לסייע לכם:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים
דירה מפוצלת: מה החוק, האם זה חוקי, ומה הקנס על דירה מחולקת?
5 (100%) 1