התייעצו איתנו:

ראשי / השקעות בנדלן / השקעה בדירות להשכרה / דירה בזול: קניית דירה בזול, שיפוץ דירה בזול, ומכירת הדירה ברווח!

דירה בזול: קניית דירה בזול, שיפוץ דירה בזול, ומכירת הדירה ברווח!

    adimage

קניית דירה בזול ומכירה ביוקר זהו עבודתם של רבים. כן, ניתן לרכוש נכסים במחירים נמוכים לשפץ אותם ולאחר מכן למכור אותם ברווח נאה. במאמר זה נסקור את תחום השבחת נכסים וננסה להבין איך מאתרים דירה זולה אך גם כזו שגלום בה פוטנציאל רווח נאה כך שגם לאחר תשלומי מסים יהיה בידכם די רווח בכדי להפוך את המקצוע לפרנסתכם. מוכנים? נצא לדרך!

דירה בזול

בראש ובראשונה אנו נבהיר שאין כזה דבר "דירה בזול" זה נכון שניתן למצוא דירות במחיר נמוך מערכם בשוק או דירות שקל מאוד להשביחם אך עדיין לא ניתן להגדירם כזולים. כאשר אנו מחפשים דירה בזול להשקעה ולרווח מהיר עלינו לבחון את הרכישה בשני רמות קריטיות:

  1. ערך הדירה בשוק הנוכחי ובמצב הנוכחי.
  2. ערך הדירה הצפוי בעקבות שיפוץ / שינויי תכניות בעיר.

פעמים רבות אנו נמצא דירה במחיר נמוך אך יהיו לכך סיבות מוצדקות מאוד שיגרמו גם לנו להרים גבות ואו לוותר על העסקה כולה. פעמים אחרות נמצא דירה במחיר סטנדרטי ורגיל למראה אך לנו יש מידע על שינויים צפויים (תמ"א 38, פינוי בינוי, היתרי בניה ועוד) ותכניות המתקיימות ברשות המקומית ביחס לבית קרקע ולשטחים רלוונטיים שהופכים את העסקה לזולה כבר בטווח הקצר ולכן עלינו לבחון היטב את ההצדקה למחיר ולהתמודד עמה.

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

קניית דירה על ידי מקצוענים תראה אחרת מרכישה של אדם ממוצע. מקצוען שזוהי פרנסתו יבצע מחקר מעמיק על הסביבה המקומית, יבחן את גובה ההשקעה הצפויה בנכס וכמובן לא יוותר על ביקור בבניין העירייה בניסיון לדלות פרטים רבים ככל האפשר על הסביבה ועל תכניות שנוגעות לה. רק לאחר שבעלי המקצוע מאשרים שאכן בוצע הערכת שווי דירה נמוכה ממחיר השוק ואו שנקבע שהדירה בעלת פוטנציאל השבחה שהעסקה תצא לדרך.

איך מאתרים דירה זולה?

איתור דירה זולה למכירה בהחלט מהווה את האתגר המורכב ביותר בכל הסיפור. איך אנו מאתרים דירה שנמכרת בפחות ממחיר השוק? דירות אלו יחטפו די מהר במידה והם אכן מוצעות במחירים טובים ולכן עלינו להיות עם היד על הדופק ולבחון את אזורי הפעילות שלנו בתדירות רבה. ננסה לאתר הזדמנויות שונות כדוגמאות הבאות:

  • מכירת דירה עקב חלוקת רכוש בגירושין.
  • מכירת דירה עקב קבלת דירה בירושה.
  • מכירת דירה עקב פשיטת רגל ובריחה.
  • מכירת דירה בה יש פולשים / סרבני פינוי.
  • מכירת דירה בעיתונות המודפסת ולא באינטרנט.
  • ועוד דוגמאות רבות..

כפי שניתן להבין מדובר בדירות שנמכרות בעקבות אירוע מצער ולרוב גם בדחיפות רבה. כלומר, אין זמן או רצון להתעכב יתר על המידה ויש רצון ברור של בעל הדירה לפדות את הכסף שטמון בערך הדירה ולהיעלם:

בגירושין לדוגמה הצדדים רוצים לסיים את העניין כמה שיותר מהר ולהתחיל מחדש את החיים. בדירה שהתקבלה בירושה ליורשים אין עניין בנכס שלרוב יראה מוזנח ומיושן ובמקרים בהם מוכר הדירה פשט את הרגל (יש לבדוק עיקולים ושעבודים..) ורוצה להיעלם עליו למכור מהר מבלי להתעכב ולכן מוכן להתפשר על המחיר. סך הכל יש מכנה משותף אחד לדוגמאות הללו. מכירה מהירה וזולה משמעותית ממחיר השוק מבלי שבהכרח יש סיבות שמצדיקות את ערך הדירה הנמוך.

*יש שרואים ברכישת דירה מכונס נכסים אפיק השבחה. אך העניין מורכב יותר מרכישת דירה רגילה והמשמעות היא שהסיכון גדול עוד יותר ולכן לא מומלץ להתעסק בזה כחלק מהשבחת נכסים.

איך משפצים דירה זולה?

דירה זולה שנרכשה מאדם מבוגר, ירושה, גירושין מכוערים ואו כל סיבה אחרת תחייב שיפוץ כלשהו כדי להעלות את ערכה. ולמרות זאת לאחר ששילמנו כסף רב עבור הנכס אין לנו עניין להשקיע הרבה יותר כסף בהוצאות השיפוץ ולכן ננסה למקד את המאמצים בשיפוצים קוסמטיים בלבד. שיפוצים קוסמטיים יכללו לרוב את סיוד הקירות ואף הדבקת פרקטים בחדרים. הוספת גופי תאורה, תמונות, וכל דבר שיכול להוסיף בערך הדירה עם מינימום השקעה. רבים בוחרים להשקיע בשני מיקומים אסטרטגיים בבית – בשירותים ובמטבח כאשר את יתר הבית מלטשים ברמה מינימלית בלבד. כמובן שזאת בהתאם לערך הדירה וליכולת שלכם לדרוש יותר בעקבות השיפוץ.

אז מה אנו ממליצים?

חשוב מאוד שהכניסה לדירה תראה מצוין. חשוב שמרגע כניסה לדירה חווית המגורים תהיה נכונה כך שהרוכשים הפוטנציאליים ירגישו בבית. לאחר מכן יש לנסות לסדר ולעצב במעט את הסלון והמטבח כך שהפנים של הדירה יראו במיטבם וכך גם השירותים. דווקא חדרי השינה וחדרים אחוריים בנכס נדרשים לפחות השקעה ומספיק להוסיף בהם פרקט, תאורה, וצביעה זריזה כדי להפכם לנאים. חשוב מאוד להגדיר את גובה ההשקעה מראש וזאת כדי שהחישובים שלכם יצדיקו את הפעילות ושתצאו בסופו של תהליך עם רווח. השקעה גדולה מידי תהיה על חשבונכם בלבד.

איך מוכרים דירה זולה ברווח?

רכשתם דירה זולה וביצעתם בה שיפוץ מהיר וקוסמטי וכעת אתם רוצים למכור את הנכס ברווח? חשוב מאוד שתלמדו טוב טוב על היתרונות של הנכס ותבינו לאיזה קהל הדירה מתאימה כדי שאכן תצליחו לפנות נכון לקהל הקונים הפוטנציאליים. חשוב לזכור שהמחיר בסופו של דבר נקבע על פי קהל הקונים ולכן חשוב מאוד להביא כמה שיותר אנשים לדירה ולגרום להם להתאהב בה. כדי למכור מהר ביכולתכם להשתמש במדריכים הבאים:

כמה מרוויחים מכל התהליך?

במידה והיזם שמבצע השבחה אינו מחזיק דירה משלו. כלומר, בכל עת יש לו דירה אחת בה הוא פועל הרי שהוא ייהנה מפטור ממס רכישה לפי מדרגות מס רכישה שמתעדכנות בהתאם לערך הדירה. במידה ומדובר בדירה שנייה / להשקעה הרי שתידרשו לשלם 8% מס רכישה כבר ממועד רכישת הנכס. מאחר ואתם לא מתכננים להחזיק בנכס תקופה ארוכה משנה וחצי גם אם תמכרו אותה וזוהי לכם דירה ראשונה תהיו חייבים במס שבח בגובה 25% מהרווח.

כלומר, עליכם לבחון את מידת הרווח שהנכס יניב כתוצאה מהרכישה – שיפוץ – מכירה ולהוריד ממנה את גובה מס רכישה במידה ואכן אתם חייבים בו וכמובן גם 25% מהרווח לאחר מכן כמס שבח. מעבר לכך יש הוצאות עורך דין קניית דירה / מכירת דירה , מתווך דירות עם הנכס בבלעדיות ואף שמאי מקרקעין שבוחן עבורכם את הנכס. המשמעות היא שיש לאתר נכסים מספיק יקרים וכדאיים להשבחה כדי שניתן יהיה ליהנות מפרות ההשקעה. לרוב כאשר מדובר על רווח של כ-10% בסופו של תהליך וכך בעצם ככל שמדובר בדירה יקרה יותר כך הכדאיות עולה.

לקבלת ליווי מקצועי באיתור וקניית דירה פנו אלינו:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים | WEmanage - ניהול אתרים
דירה בזול: קניית דירה בזול, שיפוץ דירה בזול, ומכירת הדירה ברווח!
5 (100%) 1