התייעצו איתנו:

ראשי / השקעות בנדלן / השקעה בדירות להשכרה / דוח אפס: מה זה דוח 0 ואיך זה משפיע על כדאיות ההשקעה?

דוח אפס: מה זה דוח 0 ואיך זה משפיע על כדאיות ההשקעה?

    adimage

דוח אפס הנו אחד המסמכים החשובים ביותר עבור כל יזם נדל"ן!. כאשר אדם פשוט רוצה לקבל הלוואת משכנתא מהבנק עליו להביא הערכת שווי דירה משמאי מקרקעין. כאשר יזם נדל"ן רוצה לבנות בניין עליו להביא אף הוא דוח משמאי מקרקעין ולדוח זה קוראים "דוח אפס". דוח אפס בעצם משקף את רמת הכדאיות בפרויקט ועל דוח זה מסתמך הבנק בהענקת המימון הנדרש בכדי להתחיל בעבודות הבניה. במאמר זה אנו נתייחס לחשיבות של דוח אפס למיזמים שונים כדוגמת בניין חדש ואו תכניות של תמ"א 38 ופינוי בינוי בהם על היזם להביא את המימון הגבוהה ביותר.

דוח אפס (דוח 0)

כאשר יזם פונה לבנק בבקשה להלוואה של מיליוני שקלים, הבנק מבקש אי אילו ביטחונות לכך שאכן מדובר בהשקעה כלכלית ומכך גם שיהיה ללווה מהיכן לפרוע את חובו. הבנק בסופו של דבר אינו חבר שלנו ולכן אין מקום לפשרות ויש להפיק דוח אפס על ידי שמאי המקרקעין ואו המפקח על הפרויקט במידה ורוצים לקבל את המימון לתחילת העבודות בפועל.

בעוד הקבלן נדרש לכמה שיותר כסף בכדי להתחיל לעבוד, ובעוד הקבלן נדרש לכמה שיותר רוכשי דירות על הנייר, עדיין יש מורכבות מסוימת בכך שישנו את חוק המכר דירות שמגביל את היזם במידה והוא רוצה לבקש יותר מ-7% מגובה העסקה מראש. ביכולתו של היזם לדרוש סכומים גבוהים יותר מהרוכשים רק אם העניק להם ביטחונות כדוגמת רישום הערת אזהרה לטובתם בטאבו ואו נתינת ערבות בנקאית וזאת כדי למנוע מצב בו היזם קורס כלכלית ומשאיר את הרוכשים ללא הכסף.

כאשר מדובר בפרויקט מורכב יותר כדוגמת תמ"א 38 ואו פינוי בינוי יש בעיה מאחר והדיירים כלל אינם משלמים על עצם העבודות בשטח. יתרה מזאת, קשה למכור דירות בבניין ישן שצפוי לעבור תמ"א 38 לפני שאכן נבנו הדירות ובעצם משום כך על היזם המבצע לבחון אחת משני אפשרויות המימון הבאות:

  1. קבלת מימון מהבנקים.
  2. קבלת מימון מקרנות השקעה בתמ"א 38.

בשני המקרים היזם יתבקש להציג דוח אפס (דוח 0) כדי להוכיח שאכן מדובר בעסקה טובה ומשתלמת לכלל הצדדים וכדי לאפשר את קבלת המימון.

איך נראה דוח אפס (דוח 0)?

דוח אפס בעצם יהיה בנוי מסעיפים שונים ובאמצעותו היזם מעביר את פרטי ההשקעה, פרטי הנכסים, חישובים וכל מה שיש לדעת בכדי לבצע את החישובים לכדאיות ההשקעה בפרויקט. בין היתר נראה את הסעיפים הבאים:

  1. מטרת חוות הדעת – מאין תקציר מנהלים אודות הפרויקט והגדרות כלליות.
  2. נתונים כלליים והתניות – פירוט נרחב אודות הפרויקט והגבלות חוות הדעת של השמאי.
  3. פרטי הנכס שבעניין – פירוט הכולל גוש חלקה, שטח, מיקום על המפה, זכויות וכ"ו.
  4. תיאור הנכס והסביבה – הסבר על כדאיות העסקה ביחס לסביבה הקרובה.
  5. מצב משפטי – זכויות ובעלות על הנכס (חכירה, הסכמים כדוגמת אופציות, עסקת קומבינציה ועוד)
  6. אסמכתאות למידענסח טאבו, חוזה מכר, אישורי בניה וכל פרט נוסף שחשוב למהות דוח 0.
  7. המצב התכנוני – ייעוד הבניה, תמהיל הדירות, שימושים שונים, חלוקת והגבלה של השטח ואו התכניות ועוד.
  8. תכנון עתידי – כוונה לבקשת היתר בניה, התייחסות למפרט הטכני ותכניות להרחבת זכויות ועוד.
  9. שיקולים בפרויקט – התייחסות למיקום הנכס, סקרי שוק, המצב התכנוני ולזכויות בנכס ועוד.
  10. חישוב כדאיות הפרויקט – חישובים על הוצאות, אגרות, הכנסות לטווח קצר וארוך בהתאם לטיב הפרויקט.

כפי שניתן לראות (מבלי להיכנס לפרטים) כל מהותו של דוח אפס לשקף עבורנו בצורה הטובה ביותר את מצב הנכס, מיקומו, הסיכונים והמורכבויות לצד ההזדמנויות והרווחים שניתן לגרוף מהשקעה בו. הבנק ואו הקרן המלווה בוחנים את דוח 0 על ידי אנשי מקצוע ורק במידה והם אכן בטוחים בכך שמדובר בתכנית עבודה ראלית וכדאית כלכלית שהם יעניקו את המימון הדרוש בכדי לצאת לדרך. בדיוק לשם כך לרוב דוח 0 נעשה על ידי שמאי מקרקעין שחוות דעתו שווה הרבה יותר בעיני הבנקים והגופים הממנים.

דוח אפס (דוח 0) אם כך צריך להיעשות בצורה המקצועית והטובה ביותר. ניתן לראות בדוח אפס את הכלי השיווקי החזק ביותר לקבל המימון לנכס. במידה ועל הנייר בדוח 0 אין היתכנות כלכלית הרי שלא רק שהפרויקט ייגנז מחוסר מימון אלא אתם תינצלו ממפח נפש ואולי אף פשיטת רגל ולכן גם כאשר יש לכם את ההון הנדרש ואין לכם צורך בביצוע דוח אפס ראוי וכדאי לשכור שירותי שמאי מקרקעין שיעשה זאת עבורכם ובכך תזכו להגנה טובה יותר ותחסכו מעצמכם טעויות לא קטנות בכלל בדרך.

צריכים ליווי בפרויקט תמ"א 38 או ייעוץ נדל"ן כולל? פנו אלינו ונשמח לעזור:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

1 תגובות

  1. כל הכבוד על המידע המפורט ששופך אור גם לאזרח הפשוט ולא רק ליזמים ואנשי נדל"ן,בעקבות הכתבה המקצועית ממליץ לכל רוכש,לא להתבייש ולבקש לראות דו"ח 0

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים | WEmanage - ניהול אתרים
דוח אפס: מה זה דוח 0 ואיך זה משפיע על כדאיות ההשקעה?
5 (100%) 1