התייעצו איתנו:

ראשי / עסקאות נדלן / מכירת דירה / גרירת משכנתא לנכס אחר – מהי גרירת משכנתא ומה עלות גרירת משכנתא?

גרירת משכנתא לנכס אחר – מהי גרירת משכנתא ומה עלות גרירת משכנתא?

  adimage

גרירת משכנתא לנכס אחר כשמו כן הוא, תהליך בו אנו מעבירים את הרישומים של המשכון על הדירה הקיימת אל עבר דירה אחרת שאותה אנו רוכשים. לרוב גרירת משכנתא לנכס אחר תתבצע על ידי משפרי דיור שהרחיבו את משפחתם וכעת רוצים לעבור לדירה מרווחת יותר אך מאחר ויש משכנתא חלקית על הדירה הקיימת עליהם וברצונם למכור את הנכס הקיים לטובת נכס אחר הם נדרשים לבצע סדרת פעולות תחת עיניו הפקוחות של הבנק שרוצה לוודא שהוא נשאר עם משכון תקף ובעל ערך דומה ואף יותר לזה של הדירה הקודמת.

גרירת משכנתא לנכס אחר

יש שיקולים שונים שיש לתת אליהם את הדעת כאשר מבצעים תהליך גרירת משכנתא, לפעמים פשוט נגרור את המשכנתא על הנכס הקיים אל הדירה החדשה שנו רוכשים, פעמים אחרות נבקש לגרור את המשכנתא לערבות בנקאית או פיקדון הקיים בבנק בהתאם לטיב העסקה ולפרק הזמן עד למכירת הנכס ומעבר לדירה החדשה.

כאשר שוקלים לרכוש דירה חדשה ולמכור את הקיימת שעליה יש משכנתא יש לפנות לבנק קודם לקניית הדירה הנוספת ולקבל את האישור לכך. בעצם בצורה זו תוכלו לדעת האם הבנק מאשר לכם לבצע את גרירת המשכנתא ובמידה וכן באילו תנאים האישור ניתן כך שתוכלו להוסיף תנאים אלו בשטר מכר דירה וכך ישולם סכום יתרת ההלוואה בבנק קודם לכן וכך למנוע בעיות אפשריות בהמשך.

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

האם תמיד אפשר לגרור משכנתא?

כמו כל הלוואה בבנק או מחוצה לה הכל תלוי ביציבות הכלכלית שלכם וביכולת שלכם לעמוד בהחזרים. במידה ואתם משפחה יציבה כלכלית והדירה החדשה אליה אתם עוברים שווה בערכה סכום זהה או גבוהה מזה שאתם מוכרים לרוב לבנק לא תהיה התנגדות לביצוע גרירת משכנתא. במידה וקניתם את הדירה במסגרת משכנתא לזכאים של משרד השיכון הרי שתדרשו להסכמה נוספת של משרד השיכון להעביר את המשכון לנכס אחר.

כדי שהבנק יסכים לתהליך גרירת משכנתא לנכס אחר עליכם להציג את האישורים הבאים:
  1. חוזה המכר של הדירה הישנה.
  2. חוזה המכר של הדירה החדשה.
  3. רישום שיעבוד וביטחונות הבנק על הנכס החדש קודם להסרתן מהנכס הישן.
  4. אם יש ערבים על ההלוואה אתם והם חייבים לחתום על מסמכי גרירת המשכנתא.
  5. אתם נדרשים לשלם למוכר הדירה החדשה קודם לכן סכום ששווה ליתרת החוב לבנק +10% מערך הדירה – כך שהבנק בטוח.
  6. ייתכנו דרישות נוספות של הבנקים בהתאם למצבכם הפיננסי.

גרירת משכנתא על ידי משפרי דיור

מרבית הפעמים גרירת משכנתא נדרשת על ידי משפרי דיור. משפחות שרכשו דירה קטנה כזוג צעיר ועם הזמן התרחבו וכעת רוצים דירה יקרה בהרבה. לצורך כך אספו פרוטה לפרוטה והגיעו לכדי הון עצמי נוסף שכעת מאפשר להם לרכוש דירה נוספת ולמכור את הקיימת. פעמים רבות גרירת משכנתא כוללת בתוכה גם הגדלת משכנתא. כלומר, פעמים רבות שמשפחות רוצות לעבור דירה וכעת שהכנסתם גדולה יותר ושהם יציבים בהרבה שהם מוכנים לקחת משכנתא נוספת על הדירה החדשה וכך בעצם יש על הנכס שני משכנתאות כאשר ערכם המשותף יחד אינו עולה על 70% מערך הדירה החדשה.

זהו תהליך שהופך למורכב בהרבה מאחר ויש לבצע סדרה ארוכה של פעולות הן על הנכס הישן והן על הנכס החדש. לכל פעולה יש עמלה וצורך בליווי משפטי ושל יועץ משכנתאות ומומלץ לא לעשות פעולות אילו לבד מאחר ולא תמיד מבינים את כל הפרטים הקטנים.

ברגע שאתם מבקשים להגדיל את המשכנתא הקיימת או לקחת משכנתא נוספת אתם נכנסים לעולם המוכר של משכנתא חדשה ועליכם להמציא מגוון רחב של מסמכים למשכנתא. תהליך שלוקח זמן לא מועט אך נדרש על ידי הבנקים וכמובן גם בנק ישראל.

גרירת משכנתא לפיקדון או ערבות בנקאית

אבל מה קורה אם אתם רוצים לגרור משכנתא מהדירה הישנה לדירה החדשה אבל עוד לא הספקתם לקנות דירה חדשה. משפרי דיור רבים מוצאים עצמם ללא דירה לפרק זמן מסוים כאשר נמצא קונה לביתם הקיים אך הם עצמם עוד לא מצאו את הדירה החדשה בה הם יגורו. במקרים אלו ניתן לעבור לשלב ביניים בו אתם מעבירים את גרירת משכנתא לנכס אחר זמנית על גבי ערבות בנקאית או פיקדון בבנק.

במידה והבנק בטוח שאתם תוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא ויודע שאתם יציבים כלכלית ייתכן שהבנק יאפשר לכם לגרור את המשכנתא על ערבות בנקאית או פיקדון הקיים לכם בבנק וזאת כדי לשמור על המשכנתא בחיים למרות שבחלק מהזמן אין שום משכון להלוואה מאחר והדירה הקיימת נמכרה. במצבים אלו לרוב שוכב למוכרי הדירה סכומי כסף גדולים בחשבון שנועדו לרכישת הדירה החדשה ולכן הבנק אינו באמת נוטל על עצמו סיכון גדול מידי אך כמובן שזה לא מטרת המשכנתא ויש לשעבד נכס במוקדם ככל האפשר לטובת ההלוואה והבנק.

אז מה התהליך לגרירת משכנתא רגילה לזו הזמנית?

  1. מוכרים את הדירה הקיימת תחת אישור מהבנק.
  2. את הכסף (בהתאם ליתרת ההלוואה) מהמכירה מפקידים בבנק בפיקדון או תחת ערבות בנקאית.
  3. במידה ואתם מפקידים את הכסף בבנק אחר תצטרכו להעביר את הערבות הבנקאית לבנק ממנו נטלתם את המשכנתא.
  4. כאשר תמצאו את הדירה החדשה תוכלו לשחרר את הערבות או הפיקדון בתנאי לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק על הדירה החדשה.

כמובן שלא כל לקוח מקבל שירות זה אלא רק נוטלי משכנתא יציבים כלכלית שנדרשים לסיוע זה מהבנק באופן זמני ויש לבנק אינטרס מובהק לעזור לכם.

עלות גרירת משכנתא

  • בנק הבינלאומי – 450 ש"ח
  • בנק אוצר החייל – 450 ש"ח
  • בנק לאומי – 550 ש"ח
  • בנק ירושלים – 550 ש"ח
  • בנק איגוד – 625 ש"ח
  • בנק מרכנתיל – 625 ש"ח
  • בנק הפועלים – 700 ש"ח
  • בנק מזרחי טפחות – 750 ש"ח
  • בנק דיסקונט – 750 ש"ח

תהליך גרירת משכנתא אינו ארוך ואינו מחייב ליווי מקצועי במידה ואינכם משנים את תמהיל ההלוואה ואינכם מגדילים את הסכום שלוויתם אך במידה והחלטתם לקחת הלוואת משכנתא נוספת או לעשות שינויים שיכולים להשפיע על הריבית שתשלמו, על משך השנים להחזרי המשכנתא או כל שינוי אחר במסלול המשכנתא חשוב שתקבלו ליווי חיצוני שאינו מחויב לאינטרסים של הבנק אלא אליכם.

אנו כמובן עוזרים לאלו שמבקשים זאת בשמחה רבה

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר | יצירת קשר: 058-5678901[email protected]