התייעצו איתנו:

ראשי / מידע נדלן / עורכי דין / ייעוץ משפטי / ביטול חוזה מכר: מה הם ההשלכות של ביטול הסכם מכר דירה?

ביטול חוזה מכר: מה הם ההשלכות של ביטול הסכם מכר דירה?

adimage

ביטול חוזה מכר דירה אינו עניין של מה בכך. חתימה על חוזה מכר דירה נעשית לרוב לאחר ששני צדדים הביעו עניין בעסקת המקרקעין, אחרי ששני הצדדים ניהלו משא ומתן על ערך המקרקעין ולפעמים אף אחרי שהצדדים חתמו על זיכרון דברים לקראת החתימה על חוזה המכר. כל מקרה בו נדרש ביטול חוזה מכר דירה נבחן לגופו ובמאמר זה אנו נציג את המשתנים שחייבים להכיר!

ביטול חוזה מכר דירה

יכולים להיות הרבה סיבות לכך שאחד הצדדים יבקש לבטל חוזה מכר בשלבים שונים של המשא ומתן ואו אפילו לאחר חתימה על החוזה בפועל. אך, יש חוקים והגדרות שקובעים מתי מותר לבטל חוזה ומתי אסור לבטל חוזה. יתרה מכך, החוק מגדיר מהו חוזה, מהו ביטול חוזה וכמובן אילו השלכות צפויות לאדם שהפר או ביטל חוזה שעליו חתומים הצדדים.

אבל, מאחר ורוב בקוראים אינם משפטנים. אנו נסדר מאמר זה באופן שיהיה ברור לכולם:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  
  1. מהו משא ומתן ומה משקלו של זיכרון הדברים?
  2. מהו חוזה ואיך נכרת חוזה בין הצדדים?
  3. מתי מותר ומתי אסור להפר/ לבטל חוזה?
  4. מה ההשלכות הקיימות בביטול חוזה באופן חד צדדי?

כל האמור, אינו בגדר ייעוץ משפטי ומומלץ לקבל חוות דעת משפטית מעורך דין המתמחה בחוזים ובמקרקעין,

הקדמה בנוגע לביטול חוזה מכר:

הכלכלה בישראל ובעולם כולו מושתתת על חוזים בין יחידים, חברות, ממשלות וכן הלאה.. לבית המשפט יש כוח רב לממש חוזים גם כאשר צד אחד חוזר בו וסיבותיו עמו. מאחר ויש לחוזה מכר דירה לצד חוזים אחרים משקל כה משמעותי לקיומו של כלכלה חופשית, הרצון של בתי המשפט שואף תמיד לקיים את החוזה אליו הצדדים הגיעו בהסכמה בכל דרך שניתן כל עוד העסקה מתאפשרת. או אם נכיר את ההגדרה הגורפת "חוזים יש לקיים". אבל, במקרים מסוימים חוק החוזים הכללי מאפשר לבטל את החוזה ועל מקרים אלו נדבר כעת:

מהו משא ומתן ומה משקלו של זיכרון הדברים?

כאשר אנו בוחנים קניית דירה ואו מכירת דירה עלינו לאתר מוכר ואו קונה שישמש כצד שני לעסקה. הצדדים הללו מחזיקים באינטרסים חופפים, האחד רוצה לקנות את הדירה, השני רוצה למכור את הדירה. ולכן, הם אכן מבקשים לכרות חוזה זה עם זה אך זאת רק כאשר הם יגיעו לעמק השווה במגוון רחב של נושאים שנמצאים במחלוקת:

  • ערך הדירה – הצדדים ידרשו להגיע להסכמות לגבי מחיר הדירה.
  • פינוי הדירה – הצדדים ידרשו להסכים על מועד לפינוי / אכלוס הדירה.
  • מצב הדירה – הצדדים ידרשו לתקן, לתחזק, להתחייב על מצב הדירה.
  • ועוד..

ככלל, הצדדים מחויבים לנהל משא ומתן בתום לב ולהגיע להסכמות רציניות במשא ומתן. במקרים רבים, יש הסכמות רבות בין הצדדים אך ישנו חשש שאחד הצדדים מתנהל מול עוד בעלי נכסים / עוד רוכשים ולכן הצדדים מסכמים על זיכרון דברים. מסמך שבו הצדדים פורסים את כל ההסכמות ומתחייבים לקיימם וזאת עוד קודם להתערבות של עורך דין מקרקעין לצורך ביצוע העסקה בפועל.

זיכרון דברים לעתים מכיל משקל משפטי הדומה לחוזה. כדי להבין האם יש לו תוקף חוזי, האם ביכולתנו לחזור בנו מאותם הסכמות, עלינו להבין איך נכרת חוזה בין הצדדים:

מהו חוזה ואיך נכרת חוזה בין הצדדים?

כדי לכרות חוזה יש צורך בשני צדדים שרוצים להגיע להסכמות ביניהם, זאת יש לנו. מעבר לכך, יש צורך בהתרחשות של מספר תהליכים:

  1. הצעה – צד אחד מציע עסקה מסוימת כאשר במקרקעין הצעה חייבת להיות בכתב.
    • הצעה רגילה – הצעה רגילה.
    • הצעה בלתי חוזרת – הצעה מוגבלת בזמן שלאחריה ההצעה פגה.
    • הצעה מזכה – הצעה בה אדם מעניק מתנה ויש רק יתרונות בקבלתה.
  2. קיבול – צד שני מקבל את העסקה בדיוק כפי שהוצעה כאשר במקרקעין הקיבול חייב להיות בכתב.
    • צורת קיבול – צורת הקיבול חייבת להיות בכתב כפי דרישותיו של המציע.
    • זמן קיבול – יש חובת קיבול בתוך זמן סביר מרגע קבלת ההצעה.
    • תוכן הקיבול – מקבל ההצעה חייב לאשר את ההצעה בדיוק כפי שהוצע לו.

כאשר מוכר דירה מציע הצעה לפי תנאים מסוימים והרוכש אמר כן לאותם תנאים, הרי שניתן להכין חוזה מכר דירה וחוזה זה יחייב את הצדדים ועליהם יהיה לעמוד בתנאיו. כדי שלחוזה יהיה ערך משפטי עליו להכיל שני מרכיבים חשובים:

  1. גמירות דעת – הוכחה לרצון מגובש של הצדדים לבצע את העסקה (החלטתי, הסכמתי) בתוכן.
  2. מסוימות – מספיק פרטים שיאפשרו זיהוי מדויק של הדירה הנמכרת, ערך הנכס והצדדים לעסקה.

במידה ותנאים אלו התקיימו. הרי שחוזה מכר נכרת ומחייב כעת את הצדדים. אך מה קורה אם אחד הצדדים רוצה לבטל את החוזה שנחתם? על כך בשלב הבא:

מתי מותר ומתי אסור להפר / לבטל חוזה?

חתמתם על חוזה מכר דירה ומספר ימים לאחר מכן החלטתם לבטל עסקה? אתם ככל הנראה בבעיה לא קטנה. שהרי, "חוזים יש לקיים" ובית המשפט ידרוש את קיומו של החוזה בניגוד לדעתכם ואו רצונכם שהרי יש לשמור על הסדר והחוק אחרת כולם יפסיקו לכבד חוזים ויבטלו כל חוזה ברגע שלא נוח להם..

התשובה בקצרה: לא ניתן לבטל חוזה ואסור להפר את תנאי החוזה לאחר חתימתו.
התשובה באריכות: ישנם מקרים בהם למרות החתימה על החוזה ניתן לבטל אותו!

במידה והצדדים התנהלו בתום לב בשלב המשא ומתן ובשלב החוזי, במידה והצדדים דנו בכלל התנאים והגיעו להסכמות בנוגע לכלל פרטי העסקה, במידה ובחוזה המכר ואו בזיכרון הדברים הופיעו פרטי העסקה, הצדדים, התמורה, לוח זמנים וכל הנדרש, הרי שהעסקה חייבת להתקיים ולא ניתן לבטלה משום כך.

לעומת זאת, במידה והתגלו אחת משני המקרים הבאים ייתכן וניתן לבטל את העסקה:

  1. ביטול חוזה עקב פגם בכריתתו – תנאים כלשהן שהתקיימו לפני חתימת ההסכם או במשא ומתן.
  2. ביטול חוזה עקב הפרתו – תנאים כלשהן שהתקיימו לאחר החתימה ומקשים על קיום החוזה.
  3. ביטוח חוזה מסיבות נוספות – תנאים כלשהן שעוצרים את העסקה ואו אוסרים על קיומה.

כלומר, ישנם עילות (מקרים) בהם כן ניתן לבטל חוזה מכר דירה ולהלן התנאים לכך:

ביטול חוזה מכר דירה עקב פגם בכריתתו:
  • עילת הטעות – התגלה טעות משמעותית שפוגעת בהיתכנות העסקה.
  • עילת ההטעיה בחוזה – אחד הצדדים הטעה את האחר עם נתונים שיקריים.
  • עילת הכפיה בחוזה – אחד הצדדים כפה על הצד האחר את קיום העסקה.
  • עילת העושק בחוזה – הפערים במחיר או בצדדים גדולים מידי בכדי להצדיק את העסקה.
  • עילת חוזה למראית עין – הסכם בו הצדדים אינם תמי לב אך עושים זאת בהסכמה.
  • עילת חוסר כשרות משפטית – עסקה בה מעורב ילד ואו אדם המוגבל בשכלו.
ביטול חוזה מכר דירה עקב הפרתו:
  • הפרה יסודית בהסכם – אחד הצדדים ביצע הפרה כה משמעותית שלא ניתן לקיים את ההסכם.
ביטול חוזה מכר דירה מסיבות אחרות:
  • תנאים מקדימים – קיומו של תנאי מתלה שהעסקה תצא לפועל רק בתנאי כלשהו.
  • הפרה של החוק – החוזה כלו או ברובו כולל סעיפים שמנוגדים לחוק הישראלי.

אנו בכוונה לא נכנסים לפרטים של כל עילה ועילה וזאת מאחר ועילות אלו מעט מורכבות ויש להבינם כהלכה בהתאם למקרה הייחודי שלכם. לכן, אנו ממליצים לכם לפנות לעורך דין לבירור הנושא בהתאמה למקרה שלכם ולבחון את היכולת שלכם לבטל את החוזה במעמד הנוכחי.

מה ההשלכות הקיימות בביטול חוזה באופן חד צדדי?

ישנם מקרים בהם צד אחד הפר את החוזה באופן ברוטלי ואו אפילו ביטל את החוזה כולו וזאת תוך פגיעה בצד האחר לעסקה וללא רשותו. אילו מקרים שאכן מתרחשים לא אחת ומחייבים התערבות של המערכת המשפטית שתאזן ותגן על הנפגע. במקרים אלו, ישנם סעדים (פיצויים) הקבועים בחוק שניתן לתבוע ולקבל בעזרת בית המשפט.

למרות האמור, גם כאשר צד אחד לעסקה מפר הסכמים לא ניתן לבטל את ההסכם לבד ובצד אחד. במקרים בהם יש הפרה, יהיה על הנפגע להתריע ולהזהיר את הפוגע ורק לאחר שלא ניתן לתקן את המפגע ואו רק לאחר שהצד השני לא חזר בו מן ההפרה, רק אז ניתן לגשת לבית המשפט לצורך קבלת פיצוי מתאים.

בית המשפט יכול להכריח את הצדדים להשלים את העסקה במחיר הקבוע והמוסכם במידה ולא נגרם נזק לעצם הדירה שבעניין. אך במידה ונגרם נזק, במידה וכבר לא ניתן להשלים את העסקה, בית המשפט יינקוב בפיצויים לטובת הנפגע ולעתים יחייב את הפוגע לשלם גם ללא הוכחת נזק ועגמת נפש מצד הנפגע.

לסיכום,

במידה ואתם מעורבים בעסקת מקרקעין אשר לא התקדמה כצפוי מסיבות פליליות ואו חוסר תום לב, הרי שביכולתכם לעתים רבות לבטלה אך זאת בעזרת עורך דין שילווה אתכם ויוודא שאתם מנסים להציל את העסקה כפי שמורה החוק. במידה וישנם הפרות בתהליך העברת הבעלות על הדירה, במידה והמוכר לא מפנה את דירתו בזמן, עליכם להתריע לו על כך ובמידה והבעיה נמשכת ואו ערכה זמן רב ולא סביר, ביכולתכם לפנות לבית המשפט שיפסוק לטובתכם פיצוי בגובה המתאים והראוי שמגיע לכם.

לא כדאי לבטל עסקה באופן עצמאי וללא ליווי עורך דין וזאת כי אתם צפויים לפגוע בעצמכם וביכולתכם לטעון לאחר מכן בבית משפט. בכל אירוע בו הדברים אינם ברורים לאשורם, חשוב מאוד להתייעץ ולקבל חוות דעת משפטי לצד ליווי מתאים בכדי לוודא שזכויותיכם נשמרים ושאתם פועלים כהלכה. לפניה לעורך דין המתמחה בחוזים ובמקרקעין השאירו פרטים כאן:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים
ביטול חוזה מכר: מה הם ההשלכות של ביטול הסכם מכר דירה?
5 (100%) 1