התייעצו איתנו:

ראשי / מידע נדלן / חדשות נדלן / ביטול הסכם תמ"א 38: חוק המאכערים קובע מתי ניתן לבטל הסכם תמ"א 38!

ביטול הסכם תמ"א 38: חוק המאכערים קובע מתי ניתן לבטל הסכם תמ"א 38!

adimage

ביטול הסכם תמ"א 38 הופך לאפשרי גם במידה והדיירים חתומים מול יזם ואו מתווך (קבלן חתימות). במאמר זה אנו נסביר אודות המורכבויות שקיימות בהסכמי תמ"א 38 ועל האופנים בהם ניתן לצאת מחוזה לביצוע תמ"א 38 גם לאחר חתימה במידה ותנאים מסוימים מתקיימים.

ביטול הסכם תמ"א 38

כידוע, יש מחסור משמעותי בקרקעות במיוחד במרכז הארץ. הפתרון למחסור זה, הנו ניצול מיטבי של הקרקע על ידי השבחתן של נכסים קיימים ובניית קומות נוספות לשיווק. כדי לקדם נראות טובה יותר וכדי לחזק בניינים בפני רעידות אדמה, הרשויות הסירו לא מעט מחסומים בפני היזמים שייכנו לתחום ובעצם הרשויות עשו כל שביכולתם להפוך את הפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי לכדאיים עבור הדיירים והיזמים.

אבל, שוק התמ"א 38 הפך לכר פורה לפעילות מסוג אחר שפוגעת באינטרסים של היזמים והדיירים. גורמים מתווכים (קבלני חתימות, מאכערים, מארגנים) שהציעו לדיירים לייצג אותם ולהביא את הבניין לתוצאות אופטימליות בטווח זמן קצר ככל האפשר. קבלני חתימות ומתווכים אלו הביאו לכך שבניינים רבים חתומים לבלעדיות מול גורם אחד שמונע התקדמות לביצוע שלא על ידו..

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

דוגמאות לבעיות שנוצרו:

  • הדיירים חתומים על בלעדיות אך המתווך אינו מקדם הליכים.
  • חלק מהדיירים חתמו מול מתווך ולכן היתר מנועים מלהתקדם מול גורם אחר.
  • המתווך מבקש עמלה שמנה וזו באה על חשבונם של הדיירים בבניין.
  • היזמים יודעים שהדיירים כבולים ולכן מתקדמים באיטיות מחרידה.
  • ועוד..

 

ביטול הסכם תמ"א 38 לפי חוק המאכערים:

כדי להתגבר על המכשולים שהוצגו מעלה, בכנסת מקדמים את חוק המאכערים שצפוי להיכנס לתוקף ולהסדיר את ההתנהלות בענף זה כפי שהוסדרו ענפים אחרים בשוק הנדל"ן. במסגרת החוק ייקבעו לא מעט פרמטרים חשובים שמאפשרים לדיירים להינצל מהסכם כובל ובעייתי שאינו מתקדם לאורך זמן.

עיקרי החוק:

  • כדי להחתים דיירים, יהיה על הגורם המתווך לכנס אסיפה בה ישתתפו מרבית הדיירים.
  • הסכמי תמ"א 38 יהיו בתוקף בהתאם לעמידה באבני דרך שונים:
    • 6 חודשים – כאשר אין התקדמות ממועד החתמת הדייר הראשון.
    • 2 שנים –  כאשר ההחתמה נעשית על ידי גורם מתווך בלבד.
    • 7 שנים – כאשר ההחתמה נעשית על ידי גורם מתכנן ומבצע.

נקודות נוספות שכדאי להכיר:

  • ישנו חיוב אימות הסכם ההתקשרות בכתב ועל ידי עורך דין מטעם הדיירים.
  • 2/3 מהדיירים יוכלו להתאגד ולדרוש ביטול הסכם כנגד קנס בגובה 5,000 ש"ח.
  • חוק זה צפוי לחול רטרו-אקטיבית גם על הסכמים שנחתמו לפני אישור החוק.
  • באסיפה, על המתווך להציג את עיקרי ההסכם ולגלות על כל עניין אישי שיש לו בעסקה.
  • ישנם דיונים לגבי השכלת המתווך (רישיון תיווך?) וגובה עמלה מקסימלית מההסכם

כלומר, כבר לא יתאפשר למתווך לעבור דלת דלת ולהבטיח לכל דייר הבטחות שונות כדי להחתימו. במקום זאת, המתווך יידרש לקרוא לאסיפה בה ישתתפו אחוז ניכר מהדיירים בבניין ולהבטיח לכולם תנאים דומים ובכך בעצם לאפשר לדיירים לדבר זה עם זה ולהתנגד במידת הצורך. כך, דייר חזק יוכל להגן על דייר חלש ובצורה זו לא יוכלו עוד לכבול חלק יחסי מהדיירים ליזם אחד ולמנוע אפשרות להתקדמות עם כל יזם אחר.

יתרה מזאת, גם לאחר שהגיעו הצדדים להבנות. יהיה על היזם להציג אבני דרך להתקדמות הפרויקט ולעמוד בהם. במידה והיזם לא הצליח לעמוד באבני הדרך שהוסכמו, ההסכם יפקע לאחר חצי שנה והדיירים יהיו חופשיים לעבור ליזם אחר. במידה ויש התקדמות לא מספקת, הרי שלאחר שנתיים ההסכם יפקע. רק כאשר הגורם המחתים גם מתכנן ומבצע, הרי שיש ליזם אינטרס עליון להתקדם בפרויקט ובכל מחיר ולכן יינתן לו ארכה של עד 7 שנים וזאת בהתאם לעמידה ביעדים עליהם הסכימו הצדדים.

אז איך מבטלים הסכם תמ"א 38 בפועל?

לפי המוצע בחוק, ביטול הסכם תמ"א 38 ואו פינוי בינוי יתרחש לרוב באופן אוטומטי עם פקיעת הזמן שהוקצע לעמידה באבן הדרך הראשונה. ההליך צפוי להיות זהה לזה המתקיים בשוק התיווך הסטנדרטי בו במידה ומוכר דירה חתם על בלעדיות בתיווך, המוכר רשאי לפנות לגורם מתווך אחר ללא צורך בהתנהלות נוספת מול המתווך הראשון ואו מעבר אצל עורך דין / בית משפט לצורך כך.

במקרים חריגים בהם נגרם נזק על כל איחור, יתאפשר לדיירים להתאגד ולשלם קנס מוסכם בכדי לנתק את ההתקשרות ולהמשיך הלאה. זאת, מתוך הבנה שמרבית הדירות החדשות שייבנו בעשורים הקרובים צפויים להיות מעל בניינים קיימים ויש צורך בזירוז הליכים ובעידוד התקשרות עם היזם הטוב ביותר לדיירים.

מתי מבטלים הסכם תמ"א 38 ומה עושים לאחר מכן?

  • סיבה לביטול הסכם תמ"א 38: עיכובים חריגים, פקיעה אוטומטית של ההסכם.
  • מה עושים לאחר מכן: פונים לחברות יזמיות אחרות לצורך קבלת הצעות חדשות.

לא מעט בניינים נכוו בשנים האחרונות בהתקשות מול חברות תיווך וחברות ביצוע תמ"א 38 ולכן דייריהם אינם ממהרים לחתום על הסכם בשנית. המלצתנו לא להתעכב ולחזור למעגל הפרויקטים כך שהבניין שלכם יזכה לחיזוק ולנראות עדכנית. אך, עשו זאת באמצעות קבלת המלצות על חברות תמ"א 38 שאכן ישרות ובעלות ניסיון בעולם זה.

כדי להימנע ממצבים לא נעימים, פנו אלינו להתייעצות והפניה לגרום אמין ומקצועי שיבחן את הבניין שלכם ויחבר את היזם המתאים והמשתלם ביותר עבורכם:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

2 תגובות

  1. ישראל בוכנוולד
    דיברתי איתך בינואר השנה, על תמ"א בבנין שבו דירת הורי הקשישים, השיחה שלנו היתה ארוכה אותה היית קשוב ונתת לי אבני דרך.
    בקיצור הסתבכתי עם עו"ד הדיירים שפעל ללא הסמכה ביד אחת עם היזם, הם שיקרו אותנו, הקטינו לנו את הדירות, לא ביצעו מדידות, שלחו תוכניות עם מידות מחוקות, נתנו רישום כוזב ללשכת רישום מקרקעין כדי לרשום על הדירה הערת אזהרה…
    אני מסתובבת מעורך דין לעורך דין ובינתיים רק משלמת על ייעוצים ולא רואה תוצאות. הרשמת בלשכת רישום מקרקעין הכניסה את הערת האזהרה להקפאה מינהלית אבל עוד לא מצאתי עורך דין אמין וחכם שיעזור לי.
    מה עושים???
    אני כל כך רוצה לדבר איתך…..
    מטי

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר | יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
ביטול הסכם תמ"א 38: חוק המאכערים קובע מתי ניתן לבטל הסכם תמ"א 38!
5 (100%) 1