ראשי / השקעות בנדלן / אופציות נדל"ן: הדרך להרוויח כסף מנכסי נדל"ן של אנשים אחרים!

אופציות נדל"ן: הדרך להרוויח כסף מנכסי נדל"ן של אנשים אחרים!

    adimage

רבים שואלים אותנו, איך ניתן להשקיע בנדל"ן בלי הון עצמי? התשובה על כך לרוב תהיה שזה בלתי אפשרי. אך, יש דרך אחת בה אתם תוכלו להשקיע בנדל"ן ולהרוויח לא מעט כסף בטווח קצר גם בלי שיהיה לכם הון עצמי. במאמר זה אנו נסביר איך ניתן להרוויח כסף מנכסי נדל"ן של אנשים אחרים וזאת תוך השקעה קטנה משמעותית מעסקאות נדל"ן רגילות.

אופציות נדל"ן

"אופציות" (options) הנו מונח שגור בשוק ההון. מדובר בכלי חשוב מאוד שעומד לרשות המשקיעים. במסגרת מסחר באופציות, מוכר אופציה מעניק לרוכש אופציה זכות לרכוש או זכות למכור נכס במחיר קבוע מראש לפרק זמן מסוים. בשוק ההון, כלי זה מאפשר למוכר ליהנות מכסף מידי בעבור קביעת מחיר בסיס לנכס. לעומת זאת, רוכש האופציה נהנה מקביעת מחיר בסיס שיישאר בתוקף גם כאשר ערך הנכס יעלה בעתיד כמוסכם בין הצדדים.

כפי שאופציות משמשות את המשקיעים בשוק ההון, כך ניתן לנצל את האופציות לביצוע השקעות נדל"ן ועל כך בדיוק נרחיב כעת:

שוק הנדל"ן תנודתי כמו כל שוק אחר. אך בשונה משווקים אחרים, תנודתיות זו לרוב תהיה במסגרת מגמה כלשהי (מגמת עליית ערך, מגמת קיפאון, מגמת ירידת ערך). לכן, במקרים רבים אדם מוציא נכס מקרקעין למכירה במחיר X ולאחר תקופה ערך הנכס הנו Xּּ+3%. כלומר, שווי הנכס השתנה עם הזמן. אנו רוצים ליהנות מאותן שינויים בערך הנכס על ידי קביעת מחיר בסיס מראש מול מוכר הנכס ובכך אנו משקיעים בנדל"ן של אחרים.

הדרך להרוויח כסף מנכסי נדל"ן של אנשים אחרים!

כאשר דנים בדרכים להרוויח כסף מנכסי נדל"ן של אנשים אחרים, עלינו לחלק את התחום לשני קטגוריות עיקריות:

  1. אופציות נדל"ן בנכסי נדל"ן למגורים.
  2. אופציות נדל"ן בנכסי נדל"ן אחרים.

אנו נסביר בהמשך מה ההבדלים בין סוגי האופציות הבאים, אך קודם לכן נציג את התהליך לרכישה ומימוש של אופציות נדל"ן:

  • שלב ראשון: מאתרים בעל נכס מקרקעין למכירה שנדרש להון מידי.
  • שלב שני: קונים אופציה למכירת הנכס בבעלותו במחיר קבוע מראש (טווח מוגבל).
  • שלב שלישי: מייקרים את עלות הנכס ואו ממתינים לעליית ערך הנכס.
  • שלב רביעי: מוכרים את נכס המקרקעין במחיר הגבוהה מהמחיר הקבוע.
  • שלב חמישי: גורפים את פערי המחיר בניקוי עלות האופציה כרווח נקי.

כעת נבחן את השלבים הללו לפי שני הקטגוריות שהוצגו מעלה:

1. אופציות נדל"ן בנכסי נדל"ן למגורים:

משקיעים ללא הון עצמי ואו משקיעים עם הון עצמי מוגבל יעדיפו לבחון אפשרויות לרכישת אופציות מכירה בנכסי נדל"ן למגורים. זאת, משום שטווחי הזמן בהם קצרים יותר ועלויות הכניסה והיציאה מן ההשקעה נמוכים יותר. כדי להצליח בעסקת אופציה בנדל"ן יהיה עליכם להכיר את השוק היטב כדי להבטיח בצלחה.

שלב ראשון:

ישנם מוכרי דירות שאינם ממהרים למכור את הנכס שבבעלותם. חלקם מציעים את הנכס למכירה במחיר השוק אך אינם עושים פעולות משמעותיות שיקדמו את המכירה בפועל. מוכרים אלו הן קהל היעד שלנו לביצוע עסקת אופציה. קהל זה, אינו בהכרח נדרש לכסף אך בוודאי שאינו מתנגד ליהנות מהכנסה וודאית לבינתיים עד למכירת הנכס בפועל..

שלב שני:

לאחר שמאתרים בעל נכס למכירה, ניתן לגשת אליו ולהסביר לו שאתם מעוניינים לרכוש את הזכויות למכירת הנכס לפרק זמן של 6 חודשים ממועד רכישת האופציה. בעבור זכות זו, אתם משלמים למוכר הנכס סכום של כמה אלפים עד עשרות אלפים בודדים והנכס עומד לרשותכם. המוכר נהנה מרווח מידי, המוכר נהנה מאדם שמתווך ומוכר אקטיבית את הנכס, אתם נהנים מיכולת להרוויח מפערי המחירים.

שלב שלישי:

בשלב זה, ניתן להמתין שהשוק יתקרב למחיר העדכני בו אתם כבר מרוויחים סכום ניכר ואו ניתן לפעול בכדי להשביח את הנכס בהשקעה מינימלית עד כדי העלאת הביקושים והתייקרות הנכס. במידה ואיתרתם נכס בעל פוטנציאל, תמיד ימצא הקונה שמוכן לשלם סכומים העולים על  מחיר השוק אך יש צורך בסבלנות רבה וביכולת הצגת היתרות הבולטים שקיימים בנכס.

שלב רביעי:

לאחר איתור הרוכש האופטימלי, ניתן לקדם את העסקה בפועל וזו תיעשה מולכם ומול בעל הנכס יחד. כלומר, הרוכש קונה את הנכס ממוכר הדירה בפועל אך זאת במסגרת ייפוי כוח שמקנה לכם זכויות למכירת הנכס במחיר העולה על סכום הבסיס עליו הסכימו הצדדים. במידה ואתם מתווכי דירות, יהיה עליכם להבהיר לרוכש שאתם צד בעסקה ככתוב בחוק.

שלב חמישי:

בשלב זה, אתם מחלקים את עלות הנכס. כך שקונה משלם חלק עיקרי וראשון לבעל הדירה ולאחר מכן הוא מעביר אליכם באופן ישיר את פערי הרווח שאתם גורפים לכיסכם. כאשר הכסף מופקד בחשבונכם, עליכם לבחון את חובת המס המוטלת עליכם מאחר וזוהי אינה עסקת מקרקעין אך גם לא עסקה הכוללת רווחי הון כמקובל בשוק ההון..

2. אופציות נדל"ן בנכסי נדל"ן אחרים:

משקיעים בעלי הון עצמי גבוהה ואו יזמי נדל"ן מנוסים, יכולים להיכנס למגרש של הגדולים. מגוון העסקאות בעולם זה רחב במיוחד. ניתן לרכוש אופציות לקידום עסקת קומבינציה, ניתן לרכוש אופציות לקידום עסקאות לשכירות משנה של משרדים, ניתן לרכוש אופציות לשיווק של קרקעות חקלאיות בחלוקה מחדש למה שמכונה "זכות לדירה" ועוד..

לשם הדגמה, אנו נבחן אפשרות לאופציה בשיווק קרקעות:

שלב ראשון:

מחפשים חקלאי בעל קרקעות הסמוכות לערים הגדולות והמתפתחות בישראל. לאחר שמאתרים בעל קרקע מתאים, בוחנים תכניות מתאר ומבצעים הערכות שונות לגבי טווח הזמן עד שהקרקע תופשר ואולי אף תאפשר בניה רוויה שתהפוך את הקרקע לשוות ערך גבוהה במיוחד.

שלב שני:

בשלב זה, מקיימים פגישה עם בעל הקרקע ומציגים בפניו את ערך הקרקע הנוכחי לצד הצעה לרכישת הקרקע במחיר גבוהה עשרות מונים משוויה העכשווי. אך, במקום לקנות את הקרקע במחיר הנקוב (שלא ניתן לסרב לו..), רוכשים רק אופציה לרכישת הקרקע בעוד X שנים במחיר המוסכם בתמורה להון מידי שמשולם לבעל הקרקע שיכול להמשיך בעיבוד הקרקע וכל פעילות אחרת שנדרשת למחייתו.

שלב שלישי:

לאחר שיש לכם התחייבות חוזית למכירת קרקע חקלאית בעלת ערך נמוך במחיר קבוע לעוד מספר שנים, הרי שביכולתכם כעת לחלק את הקרקע ליחידות קטנות בעזרת עורכי דין ולשווקם לציבור הרחב תחת הצגת סיכויי הפשרה עתידיים ואו סבירות עתידית לדירת מגורים תוך שימוש במצג של אפשרות לנראות עתידית של הנכסים..

שלב רביעי:

מכירת קרקע חקלאית בחלקים קטנים אורכת זמן ומחייבת מערכת שיווק משומנת ויקרה. אך, יש בישראל לא מעט יזמים שמצליחים להתעשר במהירות בצורה זו. הם מוכרים מספיק תתי חלקות במחיר גבוהה וכך ממנים את הרכישה בפועל שתיעשה לאחר מכן בהתאם לסכומים הנמוכים (ביחס לערך המתקבל) יחסית עליהם הסכימו הצדדים ברכישת האופציה.

שלב חמישי:

לאחר רכישת הקרקע במחיר האופציה, לאחר שיווק כלל יחידות הקרקע לרוכשים פרטיים, היזם גורף לכיסוי עשרות עד מאות מיליוני שקלים על קרקע שכלל לא הייתה ברשותו במועד השיווק. יתרה מזאת, במידה והשיווק היה נכשל, ההפסד ליזם היה קטן משמעותית מאחר והוא שילם מלכתחילה על האופציה בלבד ומדובר בסיכון נמוך במיוחד ביחס להזדמנויות הענק שעסקה זו טומנת בחובה.

אז איך מתחילים להשקיע?

לא כל אדם בנוי לבצע עסקאות על אופציות נדל"ן. יש צורך בידע מקדים ואו בליווי מתאים של אנשי מקצוע. אילו שכן מצליחים בעסקאות אלו הופכים לעשירים מאוד מאחר וביכולתם לקחת סיכונים גבוהים על סכומי כסף קטנים. כאשר כל הצלחה ממנת עוד ועוד עסקאות נדל"ן נוספות.

רוצים לנסות לבצע עסקת אקזיט ואו עסקה על אופציות נדל"ן? אל תמהרו ואל תפעלו לבד, הרגישו חופשי להתייעץ עמנו כדי לקבל את הלווי המתאים ביותר לצרכים שלכם:

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים | WEmanage - ניהול אתרים
אופציות נדל"ן: הדרך להרוויח כסף מנכסי נדל"ן של אנשים אחרים!
5 (100%) 1