ריבית משכנתא במחיר למשתכן מתחילה לעלות לכותרות בתקופה האחרונה. עם עוד ועוד זוכים בפרויקטים של מחיר למשתכן העניין סביב משכנתא במחיר למשתכן תופס מקום משמעותי בסדר השיח הציבורי. יש לגובה ריבית משכנתא במחיר למשתכן משמעות אדירה על הרוכשים הקיימים ואילו הצפויים לבוא בעקבותיהם וזאת מאחר ולעתים ריבית גבוהה מידי יכולה להגביל ואף למנוע מזוגות צעירים להגיע לדירת חלומותיהם. במאמר זה ננסה להבין את המשמעויות של ריביות אלו.
טל לוי
ריביות המשכנתא מפחידות אתכם?
אנחנו חברה מובילה לייעוץ משכנתאות עם ניסיון של עשרות שנים ואלפי לקוחות מרוצים.
השאירו פרטים ונחזור אליכם:
בלחיצה על כפתור "שליחה" אני מאשר/ת חזרה טלפונית.
חושבים לקחת משכנתא?
בואו נעשה את זה חכם – השאירו פרטים:
בלחיצה על כפתור "שליחה" אני מאשר/ת חזרה טלפונית.
משכנתא במחיר למשתכן
תכנית מחיר למשתכן מציעה לציבור מחוסרי הדיור דירות במחירים הוגנים ושפויים בניגוד מוחלט למחירי השוק. מדובר בדירות מוזלות בעשרות אחוזים אשר מובטחות לציבור בתנאי מימון נוחים במיוחד כפי שהוסכם בין משרד האוצר ובנק ישראל. אך למרות זאת, הזוכים בתכניות אלו מגלים עוד ועוד קשיים בדרך לדירה ואילו כמובן מרתיעים את הבאים אחריהם. להלן סדר הבעיות:
- הקבלנים דורשים סכומים ניכרים עם התקדמות הבניה.
- הבנקים מסרבים להעניק הלוואת משכנתא לזוכי מחיר למשתכן.
- המדינה מעמידה ערבות מדינה להלוואות משכנתא אלו.
- הבנקים מוכנים להעניק משכנתא רק עם בניית השלד של הדירה.
- הבנקים טוענים שעוד לא קיבלו אישור על ערבות המדינה.
- והבעיות ממשיכות לזרום..
בכל הנוגע למשכנתא במחיר למשתכן, רב הנסתר על הגלוי. הזוכים בהגרלות מחיר למשתכן במלכוד: מצד אחד הזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור זוכים בדירה במיקום מצוין ובמחיר שפוי אך מצד שני עליהם לעבור קשיים כה רבים בדרך לקבלת המימון לדירה. כאשר במידה והם יאחרו בהעברת המימון לדירה שהם רכשו, הקבלן רשאי לקנוס אותם.
ריבית משכנתא במחיר למשתכן
גם כאשר הבנקים מסכימים להציע את הלוואת המשכנתא המיוחלת לזוכים, היא עושה זאת בתנאים שונים מיתר השוק. כלומר, היא גובה ריבית משכנתא גבוהה הרבה יותר מזו הרגילה וזאת מבלי שלזוכים יש יכולת להתמקח או לדון בדברים. המשמעות היא שעבור זוגות צעירים ומחוסרי דיור רבים, גובה המענק שהמדינה נתנה להם בעבור רכישת הדירה קטן ואף נעלם במקרים מסוימים כתוצאה מהריבית שעליהם לשלם לבנקים. או אם תרצו, ההטבה של המדינה מגולגלת הישר לידיהם של הבנקים על חשבונם של הזוגות הצעירים.
איך ולמה זה קורה?
הבנקים אינם אוהבים את תכנית מחיר למשתכן. זו עובדה. אך הבנקים אינם פועלים על דעת עצמם ונוקמים בזוכים סתם כך. הבנקים פועלים על פי סט שיקולים אחראי ומתון בהענקת אשראי ומשכנתאות למבקשים וגובה הריבית למשכנתא במחיר למשתכן גבוהה יותר מסיבות מוצדקות:
סיכון גבוהה = ריבית גבוהה
הבנקים בישראל רואים סיכון גבוהה ומוחשי בפרויקטים רבים של מחיר למשתכן. הבנקים אמנם שולחים שמאי מקרקעין שבוחן את הפרויקטים והם מבצעים הערכת סיכון משל עצמם אך זהו רק קצה הקרחון מבחינת הבנקים שכבר הגיעו לתקרת היכולת שלהם בהענקת הלוואות מסוגים אלו.
הסיכונים שהבנקים רואים במחיר למשתכן:
טל לוי
חסכנו יותר מ-₪120,000,000 ללקוחותינו
אנחנו חברה מובילה לייעוץ משכנתאות עם ניסיון של עשרות שנים ואלפי לקוחות מרוצים.
חושבים לקחת משכנתא?
בואו נעשה את זה חכם – השאירו פרטים:
בלחיצה על כפתור "שליחה" אני מאשר/ת חזרה טלפונית.
- קריסת קבלנים / קריסת יזמי נדל"ן שעוסקים במחיר למשתכן.
- ערך נמוך יותר לנכסים אלו וזאת בגלל רמת הגימור הפשוטה.
- אוכלוסיית הרוכשים במחיר למשתכן אינה בהכרח חזקה כלכלית.
- אוכלוסיית הרוכשים במחיר למשתכן לא מחזיקה בחסכונות משמעותיים.
- קושי של הרוכשים לשלם שכר דירה ומשכנתא בו זמנית לתקופה ארוכה.
- חשש מהתנפצות הבועה בכל משק הנדל"ן מפרויקט מחיר למשתכן.
- ועוד..
כאשר אדם ממוצע שמרוויח שכר ממוצע ניגש לבנק בבקשה לקבל הלוואת משכנתא רגילה, הרי שהבנק מבקש לראות שיש ברשותו הון עצמי בגובה 25%-35% לפחות. מדובר בסכום כסף גדול שמעיד על יכולת חיסכון קבועה והתנהלות כלכלית נכונה. יתרה מזאת, הבנק יודע מהו ערך הדירה הנרכשת ושסבירות גבוהה שהקבלן יסיים את עבודתו מאחר ויש לו מנעד רווח כלכלי מכובד וזאת כמובן במשק יציב וללא שינויים.
כאשר אדם ממוצע שזכה במחיר למשתכן ניגש לבנק לקבל הלוואת משכנתא, הוא לרוב רוצה זאת בתנאים נוחים עם הון עצמי נמוך במיוחד. הון עצמי של 100,000 אינו מעיד לבנק על יכולת חיסכון ואו על יציבות כלכלית. יתרה מזאת, רוב הרוכשים בפרויקטים של מחיר למשתכן לא היו יכולים לעמוד בדרישות הסף למשכנתא רגילה בפרויקטים רגילים ובעצם הבנק רואה בהם ובקבלנים שבונים את הפרויקטים הללו בעבור רווחיות זעומה – סיכון גבוהה לכספם.
מה תנאי המשכנתא של זוכי מחיר למשתכן?
כל בנק מתנהל אחרת ועל בסיס סט שיקולים משלו. הבנקים פועלים כעסקים למטרות רווח ולא כארגוני סעד ולכן ביכולתם לברור את הלקוחות שלהם. כאשר אדם בעל יכולת כלכלית חזקה זוכה בדירה במחיר למשתכן הרי שהוא יזכה להלוואת משכנתא בתנאים די נוחים ואפילו קרובים לאלו בשוק הרגיל (בהתאם לרמת הסיכון בפרויקט עצמו) לעומת זאת, כאשר נכנס אדם בעל יכולת כלכלית מוטלת בספק או אף גרועה. כלומר, אדם הזכאי למשכורת נמוכה מהממוצע וללא חסכונות, הרי שהבנק כלל אינו מעוניין להעניק לו הלוואת משכנתא אלא רק בתנאים מפלצתיים ועם ריביות גבוהות משמעותית וזאת כשיקוף ישיר של רמת הסיכון שרואה בו הבנק.
כמו בכל התערבות גסה בשוק החופשי. למערכת יש את הכלים לייצב את עצמה ולהגן על האינטרסים הצרים של בעלי העסקים. בפרויקט זה, הבנקים הם אלו עם היד על השאלטר ולא ניתן להכריח אותם להעניק הלוואות משכנתא ולסכן את כספם הפרטי. גם ערבות מדינה לא תוכל להגן על מלוא 100,000 הזוכים שיצטברו עם השנים (עם הגירעון בתקציב לא נראה אפשרות להגדיל ערבות מדינה זו). כמו בשוק חופשי, החזקים מתחזקים ונהנים ממחיר טוב על דירה ועם ריבית נוחה על המשכנתא ואילו החלשים לא ממש יצליחו לתרגם את המענק של המדינה לחיסכון משמעותי:
כמה ריבית משכנתא במחיר למשתכן משמעותית עבורי?
משתתף במחיר למשתכן ומקווה לזכות בדירה מוזלת. כדאי שתנסה להבחין במצבך האמיתי:
אדם יציב וחזק כלכלית:
במידה ואתה מחזיק במקום עבודה קבוע, במשכורת נאה מידי חודש, יש ביכולתך לעמוד בהוצאות על שכר דירה ומשכנתא בו זמנית ואפילו יש ברשותך חסכונות. ריבית משכנתא במחיר למשתכן עבורך תהיה ככל הנראה ברמת הסביר ותזכה אותך במלוא ההטבה בסופו של דבר.
אדם חלק עם קשיים כלכליים:
במידה ואתה מחזיק בעבודה לא יציבה, המשכורת אינה גבוהה במיוחד, אתה לא מחזיק חסכונות ואו מצליח לשמור על יציבות כלכלית, הרי שתתקשה מאוד לקבל הלוואת משכנתא. יתרה מכך, במידה ותזכה בדירה במחיר למשתכן ייתכן מאוד שכלל ההטבה של המדינה תגולגל ישירות לידיים של הבנק שמצדו יגבה ממך ריבית גבוהה במיוחד כתוצאה מהסיכון הגדול שמושת על הבנק.
מה עושים?
מומלץ לפנות לבנק עוד קודם להשתתפות בהגרלות מחיר למשתכן וזאת לשם בדיקה ראשונית לסוג המשכנתא שביכולתכם לקבל והתנאים הצפויים. רק במידה ואכן תגלו שמדובר בתנאים סבירים באמת הרי שכדאי לכם להשתתף בהגרלות. במידה והבנק דורש מכם ריביות מנופחות הרי שלמרות שהמדינה מעניקה – הבנק לוקח. והרי שלא בטוח ששווה לכם להשתתף בתכנית כה חשובה כמחיר למשתכן.
ייתכן והדברים ישתנו בעתיד. מומלץ להמשיך לעקוב.
רוצים להתייעץ עם יועץ משכנתאות? השאירו פרטים:
תגובה אחת
שלום,
אם כבר התחלתם לכתוב על משכנתא אז לפחות תביאו קצת מספרים מהוא אחוז מינימום הידוע בשוק הזה, סוגי המשכנתא והשוני ביניהם, מה עדיף ולמה.
אני אישית ראיתי כאן הרבה מידע אך רק חצי הכוס.
כל המספרים שהיו כאן עד עכשיו הרלוונטיים זה הון עצמי מינימום של 100,000₪ שזה יתן מעמד חלש מול הבנק, רצוי הון עצמי של 25÷35% בכנסה התנהלות כלכלית טובים לקבלת תנאים מועדפים.
אבל מה זה תנאים מועדפים? על כמה אחוז מינימום מדובר?